航拍实景曝光!这个板块“封面作品”交付提前剧透,您给打几分?
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炎炎夏日，2022年淮安楼市密集的交付大考继续进行！
从生态新城、老城区到徐杨板块、清河新区再到淮阴区盐河南，一波新楼盘陆陆续续建成交付，小编发现在这些楼盘里，不少都是前两年淮安楼市中火爆热销“神盘”项目。
如今“成绩放榜”，是好是坏，各位拿房的业主心里最清楚，您今年对自己家的房子还满意吗？
无独有偶，今天我们一起把目光放到淮阴区盐河北板块，有一个曾经自诩“淮阴封面作品”的项目即将在本月交付首批房源。
当时，该项目凭借其在板块中较好产品力，受到了一众买房人的欢迎，也成为了2020年淮安楼市风靡一时的项目之一！
这个项目就是观淮府！
如今它即将交付部分房源，小编也前往实探，带大家提前感受一下项目所呈现的“兑现力”，是否有“城市作品”的风采。
航拍实景曝光！
观淮府的交付，您给打几分？
观淮府位于淮阴区银川路与九江路交汇处，分为三期开发，其中一、二期已基本售罄，目前主力在售三期的少量房源，房源量也所剩不多。
据了解，此次观淮府将交付的房源只有一期、二期的部分房源，按项目的说法是：此前较先销售的首批房源。
产品包括高层、小高层和洋房，大家一起先从航拍来看一下颜值。
从航拍来看，项目一期组团的所有楼栋均已完工，地面上的绿化、道路、地上停车位等公共配套也是完工状态。
而项目二期仅有东侧的5栋房源是可交付的状态，西侧楼栋的地面还是在施工，而且还有一栋楼的未完工。
项目的外立面走的是现代风，主要以米白色为主，下面排名前列层为干挂石材，上面全是真石漆。
单从颜值来看，小编觉得观淮府的外立面中规中矩，并没有惊艳出彩的地方，对比周边新交付小区，也是较为常见的一个项目。
相较于高层，观淮府一期的两栋洋房位于最前排，采光与通风俱佳，而且仅有7层，居住的舒适度相对较高。
并且从外面看，这两栋洋房的楼下的绿化也很突出，郁郁葱葱，植被茂密。
不过，小编也发现，西边这栋洋房的一楼阳台与地面的距离很近，一个成年人可以轻松翻越过去，而且这一户完全是暴露在小区外面，并没有栏杆遮挡，存在一定的隐患。
随后，小编走到近处观察，还发现这间房源的阳台上垃圾遍地，不知道该房源业主拿房时，看到自家无遮无挡、脏乱差的阳台是作何感想…
来到观淮府的主入口，一期与二期正对门，小区采用人车分流的设计，机动车直接通过地下车库进入小区。
与外立面不同的是，观淮府小区的主入口还是非常的气派，归家的隆重感在小区大门上得以体现。
由于小区管控严格，必须出示购房合同，并由专门人员，一对一带业主进入小区，因此小编只能通过航拍来了解小区内部。
从航拍画面看，小区一期的景观主要由草坪和树木构成，层次上不够鲜明，绿化率也相对较少，仔细看的话，是因为小区中设置了较多的地上停车位，减少了绿化空间。
大家可以看一下↓观淮府一期中的地上停车位，相对较为密集。
↓这是观淮府一期的中心景观，主要由一片大草坪、一个休憩凉亭和一个儿童游乐设施组成。
从置业顾问朋友圈获得的内部设施图片，是一个针对儿童玩耍的区域。
除此之外，在小区中，其他可以营造业主居住氛围的公共设施，小编在航拍中暂未发现。
再来看二期中的部分绿化，明显是减少了地上停车位的设置，因此进门两侧的绿化草坪面积大了不少。
在看完观淮府航拍视角的小区内部，小编个人觉得是中规中矩，离“淮阴封面作品”还是有点差距。
因为小编没有进入到小区内部，关于社区以及房子中的精装细节情况，也欢迎业主爆料。
此外，还有一点注意的是，观淮府小区外面有不少的临街商铺，在未来营业后，也会便捷各位业主朋友。
二手房挂牌价并不高
观淮府房东的信心不足？
下面来看一下小区的二手房房价，据了解，虽然观淮府项目暂未正式交付，但是在二手房网站上已经有少量的挂牌房源。
根据安居客网站显示，观淮府的挂牌均价是9484元/㎡。
目前可以查询到三套挂牌房源，单价分别为10715元/㎡、11200元/㎡、9176元/㎡。
而在贝壳网站上，暂未有该小区的二手房挂牌信息。
因此，目前只有三套的挂牌量也仅仅给各位买房人当作参考。
相信在9月份，随着该小区正式交付，大量的业主挂牌出让，整个小区的二手房市场行情才可以显现。
但是有一点是可以从这三套房源的挂价上可以看出：观淮府的房东心理预期并不高涨。
类似像裕墨园当初房东挂高价试水的情况并未出现。
参考2020年的入手价格，当时项目精装高层的均价在9500-9800元/㎡左右，较高的二期17-18层小高层的均价约11000元/㎡，而洋房的备案均价是9908元/㎡。
也就是说，观淮府这三套二手房的挂价与当初入手的价格相差的其实并不大！
就目前观淮府二手房的情况来看，未来的行情有点不容乐观，假如自家房子现在的价格与入手时的价格相差不大，那么房东显然会比较失望…
另外，还有一个重要的原因可能会对观淮府二手房价格产生影响。
这个原因就是教育配套，今年7月13日，淮安市翔宇北路实验小学官方发布了2022年秋季一年级招生简章。
其中提到的招生范围为南至盐河、北至铁路、西至承德路、东至翔宇北道。
那么从学校官方发布的招生范围来看，观淮府项目并未在该校的施教范围中，因此，这一点未来也或将是制约项目房价的重要因素。
综上，大家对观淮府交付情况以及未来的二手房行情有什么想法和观点，欢迎留言讨论！
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