同一小区,128㎡房源竟比76㎡便宜15万!?淮安二手房,惊现砸盘侠!

深秋过后，寒冬将至，楼市一片“萧瑟”之下，淮安的二手房市场，出现了不少“砸盘侠”！

贝壳网站显示，淮安目前有近3.9万套二手房在售，这个挂牌量还是相当多的。

与此同时，新房市场的折扣优惠不断加码，首付是一降再降，买房人的目光也被吸引不少，加上淮安不少区域的二手房契税补贴截止，或进入倒计时…

市场的诸多不稳定性，也让买房人的观望情绪浓烈，因此在二手房市场，不少房东只能选择降低自己的预期，降价卖房，争取赶紧出手。

近日，小编在贝壳网上发现，位于清河老城区的知名学区房—天山华庭，挂牌了一套远低于市场价的房源！

据悉，该小区挂牌的一套房源，挂牌单价仅为14547元/㎡！对比小区二手房挂牌均价相差超过了4000元/㎡！

网站的信息显示，该套房源建筑面积约127.87㎡，3房2厅2卫，精装，满五不唯一，挂牌总价186万，挂牌单价14547元/㎡。

该套房源的户型↓来源：贝壳网

房源内实景实拍，客厅、主卧和次卧↓

对比同小区稍早一点的挂牌房源，小面积户型的挂牌单价基本都要1.9万-2.4万/㎡。

而最高一套建面约76㎡的房源，单价竟然达到了26448元/㎡，总价竟然是201万元！这比上述的那套建面约128㎡的房源还要贵15万元！

大家能想象到吗？这是在同一个小区内，一套建面76㎡的房源挂价竟然比一套建面约128㎡还要贵！

当然了，这是不同房东之间的心理预期相差较大，才导致了这样的挂牌价差距，这也侧面反应了淮安重点“学区房”的魅力…“功能性”较强，而相对的居住体验感次之…

再对比面积段相差不大的同小区房源，挂牌价范围大概是在约1.55-2.2万/㎡，也比上述该套房源贵约1000-7500元/㎡。

小编感觉该套房源的房东确实是急于出货，比较的理性…不然也不至于挂出这么低的价格。

再来看天山华庭的成交，一般来说，挂牌价看房东的信心，成交得看买房人愿不愿接受房东的出价。

而且从成交情况也能够看出小区的真实的成交情况和成交量。

在贝壳网上，天山华庭2022年仅有两套成交的房源，虽然只有两套，但很有参考价值，因为刚好是一大一小两套房源。

其中建筑面积约105㎡的房源，成交单价为15239元/㎡；

另外一套建筑面积约67㎡的房源，成交单价约为20754元/㎡。

也就是在今年来说，天山华庭户型相对大一点的房源真实成交价约为15000元/㎡左右；

户型面积小一点的房源真实成交价约为20500元/㎡左右。

即便是从真实的成交价来看，开头房源的挂牌价也是低于市场价不少。

此外，无论从挂牌的价格，还是成交的价格，天山华庭的房源都被分为了两类，大户型和小户型。

小户型挂牌价高，成交价也高，大户型挂牌价偏低，成交价也偏低，价差大概在4000-5000元/㎡。

至于为什么天山华庭的大户型与小户型的有这么大的差异？这源于该小区的“学区价值”！

天山华庭位于清江浦区淮海北路133号，分为东西两区，属于是90年代的老小区。

据了解，该小区是处在淮师第一附小和清中初中部的施教范围内，而这两所学校均是淮安的“塔尖”院校，因此天山华庭的“学区价值”远大于“居住价值”。

这一点从小区的平均挂价也能够看出来，平均价格一直是淮安楼市中比较高的二手房小区。

其中，天山华庭的小户型因总价相对偏低，在市场流通性更足的缘由，平均挂价和成交单价都要偏高于大户型。

这一点其实在二手房市场，也是比较的常见的现象！

值得注意的是，在该套房源的信息中显示，上次交易的时间是在2011年4月8日，距今已经有了11年。

从时间线上来看，六年小学，三年初中，该套房源对于该家庭来说，似乎已经失去了所谓的“学区价值”，到了出手的时间，因此才急于出手变卖…

总的来说，在如今的市场行情下，该套房源的业主心理预期远没有小区其他业主这么自信，加上房源面积较大，因此才挂出了这个相对偏低的价格！

最后多说几句：

目前来看，淮安还是有二手房业主扛不住降价卖房的情况，对于买房人来说，这也是个捡漏的好机会！

但也很有可能会遇到比较差的小区，成为所谓的“接盘侠”。

其实，影响二手房成交的因素有很多，价格合适、房东着急出售等等，但二手房的地段位置、配套资源、品质，才是决定二手房流通性的关键所在。

在此建议大家，在选择二手房的时候，尽量挑选流通性强的房子。

毕竟对于大多数人来讲，未来总会面临家庭成员增加、孩子上学、置换改善等需求，到时候手里的房子能否在短期内出手，还是非常关键的。

对此，大家有什么想法和观点，欢迎留言讨论！