上半年淮安房价走势出炉!新房价格翻篇,二手房却…

时光如梭，2021年已过半，在“房住不炒”的基调下，淮安楼市的新房市场和二手房市场逐渐趋于平稳，

新盘价格屡屡突破门槛，买房成本提高，很多楼盘不再“日光”，二手房房贷受限，涨幅停滞，出现下跌，风光不再，淮安楼市进入“横盘期”

首先，来看一下新房市场！

进入7月份，淮安楼市上半年总体备案价公示详情出炉，大家关心的半年度新房价格趋势全在这里！

PART 01

淮安上半年各区域备案价小结，多个板块购房门槛又高了。

根据统计，今年1-6月，淮安主城区共计有35家楼盘公示了新房备案价，其中20家楼盘的备案价格相较上期有涨幅，上涨较高的楼盘是开发区中部的红豆美墅公园里项目，较上批次涨幅为1174元/㎡！

下面给大家分板块细说一下！

清江浦区

清江浦区上半年的新房市场很平稳，有涨幅也不大，基本在200—300元/㎡，涨幅较高的是丰球白鹭湖庄园，为687元/㎡。

老城区在售楼盘有5家，金樾府6月底首次公示备案价，目前较高，为15183元/㎡。

能够稳定持续加推的楼盘只有融创广场二期和保利国联·和府，和府在第二次有小幅度上涨，剩下几次价格保持在均价14227元/㎡，而融创广场两次备案价均没有变动。

清江诚品以7977元/㎡的备案价格一度成为老城区门槛低、难抢到的楼盘！

南部新城除了宁淮阅苑、天禧时代两个“神盘”的备案价低于万元单价，剩下项目的新房价格已经集体迈过了万元槛，其中较高的置业门槛是水沐云顶复式毛坯房14911元/㎡。

一方面是因为陆续在涨价，另一方面重要的原因：成品房产品成为楼市的主流！

清河新区的置业门槛在清江浦区中相对较低，丰球白鹭湖住宅已售罄、叶语书院临近尾盘状态，目前该区域内也只有九里香颂有足量房源在售！

叶语书院最后一批洋房备案价上涨了260元/㎡，九里香颂的毛坯洋房和毛坯高层分别上涨了237元/㎡和230元/㎡。

淮阴区

淮阴区上半年的主要在售楼盘基本集中在盐河北，8家中只有1家成贤府在盐河南，可以说整个上半年盐河南都是“房荒”的状态，不过下半年可以期待一下：春风南岸、九里颐荷府、文景学府和两块新拍的地块。

在盐河北7家楼盘中主要在售的是天瑞府、富康城、金辉世界城和观淮府三期。

不难看出，盐河北的房价已经陆续进入万元时代，“洼地”属性渐消，上车门槛并不低。

有楼盘改做成品房破万，例如天瑞府，也有做成品房产品没破万的富康城，还有首批就是毛坯产品但价格破万的金辉世界城和观淮府三期。

情况不同，上车门槛有高有低，较高房价观淮府三期成品房13204元/㎡，相对低的有的富康城和上海国际花园，不过就算是价格低，也在涨价。

上海国际花园两次均有上涨，排名前列次涨了325元/㎡，第二次涨了550元/㎡，作为盐河北少见的红盘，富康城的毛坯房较高一次涨幅为753元/㎡。

开发区

在开发区中，有几家楼盘的涨幅在上半年新房市场中名列前茅，红豆美墅公园里涨了1174元/㎡、中环时代涨了753元/㎡，红豆国际城涨了441元/㎡。

剩下楼盘中涨幅平均在100-200元/㎡之间。

大学城板块，绿地春晓毛坯一直是在涨，首做成品房后备案价9807元/㎡，临近破万，京师学院里复式毛坯房在板块内较高，10882元/㎡。

徐杨板块的优步东郡在最近一次改做成品房后成为板块内排名前列破万的项目！中环时代、红豆国际城历经几次涨价，房价还是普遍不高，相对而言，徐杨板块依然是主城中房价“洼地”的存在。

在开发区中部，雅居乐富春山居最后一栋“毛改精”，致房价也破万，红豆美墅栖园的复式毛坯价格在整个开发区中房价较高，是13111元/㎡，而红豆美墅公园里的毛坯高层，涨价幅度较高，在板块、开发区和全市范围内都是较高的！

生态新城

生态新城的上半年，西片区仍然没有一家新楼盘在售，书香豪庭去年清盘，而裕墨园虽有房源但却“销声匿迹”了。

在下半年西片区有望面市的纯新盘有泓著大观和新城睿园两家！

所以主要来看东片区，保利·堂悦上半年延续了去年的火热加推之势，每隔一两个月就推出一批新房源，今年共有三次加推，最后4栋楼的备案价在5月27日公示，随后即开即罄。

那这个火了近一年的、名声响当当的保利·堂悦项目终于进入尾声！最终的价格停在了15310元/㎡，也是生态新城的新房价格首次突破1.5W/㎡。

而金奥国际中心，在2月份虽然公示了12#的备案价，不过至今都没有开盘消息。

另外，建发水利·天玺湾雅苑在6月初也首次公示了备案价格信息。

淮安区

而淮安区上半年公示的新房备案价信息就很“寡淡”，只有两家，而这两家都是来自淮安区的“地王圈”！

港龙东望府公示了2次，较新的价格12500元/㎡，楚州府公示过3次，较新的价格19#均价13468元/㎡，10#均价13368元/㎡。

目前小编了解到的处在淮安区“地王圈”中，下半年预计将面市还有融创·运河望、中奥·天樾府、国联·瑞华堂、文锦城·天玺府这几个项目，预计“地王圈”的下半年将会是“群雄逐鹿”的局面！

总的来说：

1.上半年淮安的新房市场，涨价已不是少有的主旋律，而且就算涨也没有去年的那股气势。

2.多个板块突破了万元槛，如淮阴区西北板块、徐杨板块，之前的“洼地”板块、倒挂明显的板块相较去年也逐渐在减少！

3.第3个，也是最明显的一点，成品房成为淮安楼市中的主流产品！无论后来的新盘全批次成品房还是老盘改做成品房，反正目前，“它”就是潮流！

PART 02

二手房贷款难贷，买房人失去了杠杆，房价遇冷，逐渐趋于稳定。

在了解完新房市场上半年的走势行情后，我们再来看一下淮安楼市上半年的二手房市场。

在平台之前的推文中，相信大家也了解到，淮安的二手房市场是怎么一个情况，具体总结为：

1.首先最根本的，在“三道红线”、“房住不炒”定调、加上住建、银行网签信息共享之后，各大银行逐渐减少了对二手房房贷的批复。

目前小编已知的有工商银行和江南银行不做二手房贷款业务，中国银行基本也不做。

而且其他银行由于额度普遍紧张，二手房贷放款普遍需要3个月左右。

2.接着，没了贷款，没了杠杆，撬不动二手房，一波买房人逐渐回归理性，对二手房不在盲目追求，多观望为主，中介越发难做，淮安二手房市场已经是临近“冰点”！

3.然后房价整体涨势减缓，甚至大面积出现下跌的情况，表现最为明显是清河新区、生态新城这两个区域。

来看一下，安居客二手房交易网站淮安近一年的价格走势！也是近一年的淮安二手房行情最直接的体现！

▲来源：安居客

目前淮安7月份二手房均价10645元/㎡，环比上个月下降了0.19%。

从走势图看，淮安二手房在去年涨势凶猛，不只是从8月开始，最早要追溯到去年的3、4月份，一直是在猛涨！

然后各种对二手房管控陆续出台后，涨势趋于平稳出现在今年3月份到4月份，明显减弱，均价保持在10500-10700元/㎡左右，接着进入5、6月份后，开始往下降！

不过值得一提的，降是在降，可降价的幅度不是很明显，也就是说，二手房的价格达到峰值之后，想要大幅度的出现跌落的情况几乎不太可能出现。

如今二手房市场目前所面临“贷款难”的问题，对于进入刚刚进入改善元年的淮安房地产市场来说，却未必是一个积极的信号。

对于进阶改善的买房人来说，常常是要以房换房，而二手房的流通性下降，进阶的改善需求或许也将不可避免的遭遇抑制。

那么二手房的蝴蝶效应，会否引发整个楼市的“变动”，只能等待时间去验证。

最后，大家对于淮安上半年的新房价格和二手房价格有什么想法和观点，欢迎在评论区讨论留言！