绝!刚交付就卖房,淮安这些业主赚钱了吗?

不知从何时起，新的楼盘刚迎来交付，中介或者二手房网站就会有该小区房源挂出，交付即挂牌已不稀奇，买房、拿房、再卖房似乎成了某种定律。

刚交付就挂牌出售，似乎成了楼市新常态！

从买房到卖房，价格确实涨了！

但不同的楼盘收益有很大差别！2021年年底，淮安楼市有一批新房刚交付，分别是融创广场、璟和名城、石榴淮上院子、天禧时代花园。以上几个楼盘的交付，意味着新的一波二手房出售潮要来了，近日笔者在二手房网站搜索发现，这些小区已经有不少房源挂牌出售，价格还很耐人寻味……

融创广场：

项目位于位于天津路西侧、延安路南侧，是品牌房企融创入淮“首子”，定位中端改善。

2019年首开，2021年12月交付一期1-3栋、10栋成品房，11-13栋毛坯，目前有30套房源在售，挂牌均价12897元/㎡。

其中，毛坯价格略低于均价，普遍挂价在1-1.1万/㎡，成品房价格和均价大差不离，普遍挂价在1.3万/㎡。

要知道，融创广场一期新房在售的时候，毛坯高层9000元/㎡左右，成品房高层1.1万/㎡左右，等了2年，从买房到出售，小区房价大概涨了2000元/㎡。

璟和名城：项目地处清江浦区水渡口商圈，项目定位高端改善，一直是水渡口大道附近销量较高的楼盘。璟和名城三期近期刚交付，目前二手房网站（贝壳）已经有不少房源在售，据网站中介介绍，目前小区三期均价在1.5万/㎡左右。

据了解，项目三期住在售均价在9000元/㎡左右，早期还有8500元/㎡左右的房源，也就是说，从买房到拿房，璟和名城三期价格涨幅超6000元/㎡。

石榴淮上院子：

项目位于向阳路与母爱路交汇处，是淮阴区盐河南重磅高端改善楼盘，产品主打合院和高层。

2018年拿地，2019年开盘，2021年年底交付，目前二手房网站（贝壳）有35套房源在售，均价15318元/㎡。其中，高层挂价在1.1万/㎡，合院挂价在1.7-1.8万/㎡。

据悉，项目当时高层备案均价9980元/㎡，合院项目价格在1.4万/㎡，就是说，项目高层涨了近2000元/㎡，合院涨幅在3000-4000元/㎡。

天禧时代花园：

天禧时代花园位于北京南路与柯山路交汇处，属于南部新城板块，因为实惠的价格，该楼盘自开盘起就一直是板块内备受关注的热门楼盘。据悉，项目2019年开盘，2021年年底8、9、10号楼交付，目前二手房网站（贝壳）有19套房源在售，均价10508元/㎡。

就在近日，该小区已经有一套房源成功出让，成交单价10385元/㎡。要知道，此前该项目房源在售均价在8000元/㎡左右，2年左右时间，房价涨幅超2000元/㎡。

简单算个账

房价涨多少才不亏？

从这些小区新房和二手房价格的变化来看，的确涨了，但要说到底是赚钱了还是赔了，得仔细盘算一下才知道。

举个例子，建筑面积100㎡的房子单价1万/㎡，买房总价100万，首付30%算，贷款70万，贷款30年。

具体购房成本如下

贷款利息：用房贷计算器计算器按利息率5.4%，等额本息计算，2年本息为3930.72元×24=9.43万（其中利息约7.53万，本金约1.9万）。

维修基金：按照100元/㎡计算，100×100元/㎡=1万理财收益损失：（按银行年利率1.75%算）30万首付款外加1.9万还款本金，两年的利息为31.9×1.75%×2 ≈1.12万增值税（未满二）：按照5.6%计算，100万×5.6%=5.6万个税：按照1%计算，100万×1%=1万契税：按照首套房且面积在90㎡税率为1.5%计算，100万×1.5%=1.5万。

不过，前段时间淮安契税缴纳规则调整，现在缴纳契税必须要全款购房发票，以前只需要首付款发票，这就意味如果开发商不能提供全款发票，二手房满两年的时长在无形中被拉长，购房成本则会增加。（这里没做计算）

总计：7.53万+1万+1.12万+5.6万+1万+1.5万=17.75万

也就是说，2年后房子较低要涨到117.75万以上，相当于每平上涨超1775元才能不亏，如果以此挂牌均价为参看，上述几个小区都没亏，但收益差别还是很大的。

比如璟和名城，从开盘均价9000元/㎡左右，一路涨到如今1.5万/㎡，涨幅十分喜人。

而融创广场、天禧时代、石榴淮安上院子高层的挂牌价涨幅都在2000元/㎡，一般来说成交价还会比挂牌价低一点，也就是说几乎没赚钱，如果是投资买房，相当于白忙一场……

楼市转变，投资机会越来越少

买房人选房回归“自身”所需！

其实，从以上几个交付小区房价变化就能看出来，如今的楼市，想要靠买房“赚钱”是不容易的。

以淮安近一年的房价来看，无论是新房价格还是二手房价格均没有“上涨”趋势，相反“降价”现象倒是不少。

新房方面，打折、低首付、送车位等现象屡见不鲜，甚至还有不断有单价7、8千每平的房源上市。

二手房方面，价格、成交量双双跳水，曾经备受追捧的热门板块也纷纷“熄火”……

直到去年年底，随着银行房贷放松，淮安楼市才开始逐渐回暖，但回暖步伐也是缓慢的，想要回到之前红火的市场还有很长的路要走。

就是说，房产市场早已过了遍地是黄金的时代，在房住不炒的基调下，楼市将保持健康平稳发展，未来投资房产收益会慢慢下降，但在很长一段时间时期内，房子仍会是“保值”的较佳产品 。投资房产市场赚钱的时代正在成为历史！如今的房产市场，已经进入了“后地产时代”，即房子是用来住的，不是用来炒的，那么在这个楼市新发展时代，买房人要怎么选房呢？一是看地段，二是看自身需求！

先说地段，购房者在楼盘选择时，优选是市中心或者新兴潜力板块，这些板块教育、商业、交通、医疗等配套完善，不看房屋升值潜力，单居住舒适度上就已经完胜。再说自身需求，刚需置业和改善置业各取所需，投资置业在目前市场可以忽略不计。

如果是刚需，通常来说首先考虑价格，其次是居住体验感和升值空间，在淮安这类购房者一般优选开发区中部、徐杨板块、淮阴区盐河北。

旭辉广场、淮安富康城则是这些板块的代表性楼盘，无论是销售总量还是去化速度在淮安楼市都是首屈一指。

如果是改善，这类购房者在楼盘选择时首先考虑居住舒适性和小区整体圈层。居住舒适度主要体现在楼盘的环境、绿化、安保、物业管理……具体楼盘选择上，以定位高端改善的楼盘为优选，房屋户型选择上，大面积三室、四室房源为主。例如，生态新城的建发天玺湾、老城区的和府，淮安区的融创运河望都是改善置业客群的不错选择。你对淮安楼市现状有何看法？欢迎在评论区留言！