尴尬!淮安二手房价仍在挤水分,这三种类型小区降幅最明显!

2020年的淮安楼市一片大好，二手房价格的涨幅连续超1年占据全国排名前列！不过在春节之后，二手房涨幅停滞，开始呈下跌之势！

淮安的二手房跌的有多狠？据我们平台较新统计的安居客小区挂牌均价数据显示：482个统计数据中，有292个小区下跌，105个小区上涨，85个小区持平！

近300个小区下跌，降价小区的数量已经连续第5个月增多！

涨得有多快，跌的就有多狠！在这一年的时间里，那些当初涨得最凶的那些小区，现如今被挤走了多少水分？

据小编分析，在这半年以来，房价“挤水分”的小区主要分这三类：

排名前列，涨得很猛，但是降得也很快；

第二，借着“东风”涨上去的小区开始原形毕露；

第三，处在非核心板块，自身区位优势不明显的小区。

首先，我们来看排名前列类：涨得很猛，但是下降也很快的小区，这类小区主要集中在生态新城和清河新区板块。

生态新城，淮安楼市中最炙手可热的板块之一，凭借着优秀的教育资源和政务核心区优势，去年板块内的二手房房价涨得异常凶猛，却在2021年持续下跌，仅仅不到1年时间，不少破3万的小区已经跌回了2W+/㎡。

生态新城西片区，中南世纪城三期去年10月份的成交价还在1.6-1.7W/㎡左右，然后到今年8、9月份，面积段差不多的户型真实成交价已经降到了1.1-1.4W/㎡！

▲来源：贝壳网

而东片区的中南世纪锦城也同样如此，去年11月份的真实成交价在1.6-2W/㎡左右，到今年9月份成交的两套相似户型真实成交价仅有1.2-1.4W/㎡，可以看到，同样是3室2厅约93平米的户型，成交总价竟然差了52万！

▲来源：贝壳网

类似情况的生态新城小区还有中交香滨国际、建华观园，梧桐公馆一期等，中交香滨国际和建华观园相比先进时的成交价相差了近2-3千/㎡左右，而梧桐公馆一期现在的真实成交价竟然低于先进时的5-6千/㎡！

除了生态新城之外，去年涨得很猛的还有清河新区板块，板块内较具代表性的莫过于城开御园和香溢茗园两个小区。

城开御园小区在去年11月份正式划入清河新区学校的施教范围后，房价一路猛涨，个别房源的成交单价达到了1.5W/㎡。

随着二手房市场呈颓势之后，该小区房源的真实成交价已经跌到了1.1-1.2W/㎡…

再来看香溢茗园东区，较高峰的时候，去年11月份，小区房源的较高成交价已经达到了1.3-1.4W/㎡。

▲来源：贝壳网

然后到今年8月份，该小区的成交价已经跌到了1-1.1W/㎡左右。

▲来源：贝壳网

然后，我们来看第二类：借着市场大好的“东风”上涨，如今又开始原形毕露持续下跌的小区，主要表现为之前一批挂价过万的二手房如今价格已经降到万元以下。

类似这样的小区有：和达雅苑A区、上海新城、恒大名都一期、金凤梧桐华苑等小区。

因为在一般情况下，挂牌均价是高于实际成交价的，所以如果挂牌均价已经跌破了万元，那该小区的实际成交价实则更惨！

目前在贝壳网上，和达雅苑A区挂牌均价9759元/㎡、上海新城9657元/㎡、恒大名都一期9763元/㎡、金凤梧桐华苑9882元/㎡。

▲来源：贝壳网

这些小区在去年楼市火热的时候，挂牌均价都是在万元以上的，不过随着今年市场下行，虽然仍地处热门板块，但是由于这些小区自身的一些原因，没能经得起市场的严峻考验，全部跌到了万元以下。

最后，我们来说一下第三类：小区处在非核心板块，区位优势不明显，在二手房市场下行之后，板块支撑不了高房价，这些小区也就自然也持续下跌。

最典型的例子就是开发区的徐杨板块。板块地处主城区东侧，工厂较多，目前还没有比较大商业聚集区，教育资源也一般，房价一直都是主城中“洼地”的存在。

去年一波涨势之后，徐杨板块整体的二手房价也有所上涨，有几个小区的二手房挂牌均价临近破万，比如红豆国际城、华安新城和新维铂晶国际。

不过，现在再来看看，徐杨板块内的二手房价已经跌的惨不忍睹…基本都跌到了9000元/㎡以下！

▲来源：贝壳网

那从目前的房价来看，徐杨板块依然还是主城中“洼地”！不过值得一提的是，徐杨板块自己的大型商业体—旭辉广场已经是在建状态，将来投入使用之后，徐杨板块的楼市预计会有较大的突破！

以上三种类型的小区，也是今年淮安二手房市场中“挤水分”最为明显的，并且下跌的小区还在逐月的增多，至少从这个月的二手房行情来看，整个二手房市场还没有回暖的迹象。

不过就在前两天，央行全面出手，传递重磅信号，三次发声维稳楼市，未来楼市的房贷利率或将一步步宽松。

也许楼市最难熬的一段时间即将过去！

10月15日，央行金融市场司司长邹澜在发布会上表示：

这无论对于房企还是个人而言都是重大利好！

据悉，目前已经很多一线城市的贷款利率已经开始有下调的迹象，相信不久后淮安的各大银行也会有所动作！

最后，大家对于目前的淮安楼市，以及那些“注水”严重的小区回到正常价位有什么想法和观点，欢迎留言讨论！