正面刚!淮安两大板块打响PK战,未来将大火的是…

一轮轮利好落实，各大房企相继入驻，购房者也见证了两大板块楼市的迅速升温。抢占板块楼市先机，趁早上车，先得城市发展的福利，成为这几年买房人入手选择。

那么，如果这两大板块放在你面前，你会更钟意哪一个呢？

Num.01  谁是城南排名前列板块？

事实上，从地理位置上来讲，南部新城和大学城是城南两个紧邻的板块，以淮海南路之隔，两个板块被分开来。

虽然是近在咫尺，但是两个板块的发展脉络完全不同，一个以高教园区为依托发展起来的板块，一个是以建设和拓展主城重要功能的板块。

这也很大程度上决定了这两个板块未来的发展轨迹也有所不同。

大学城板块

大学城板块，淮安高校林立的板块，明远路以南的地块几乎都是各大学校的教育用地，只有零星几个小区夹杂在中间。

而明远路以北才是烟火气集中的地方，大学城主要居住聚集区，粗略一算，大概有二十几个小区集中在这里，人气很足。

板块北侧与清浦老城区隔着一条大运河，距离主城近，来往方便，东南侧与淮安的政务核心区—生态新城接壤，地段位置较佳。

板块楼市一直不温不火，新房价格在淮安楼市中也是“洼地”的存在，不过去年一波强势的爆发后，板块中二手房价格大涨，新房倒挂明显，板块房源一下成了买房人的“香饽饽”，在去年，以运河风华为主的几个纯新盘销量可观！

一波楼市爆发，让大学城的价值日益体现，随着今年华润入驻，轮窑棚改开始…未来还将会有更多优质资源进驻，大学城板块已成崛起之势。

来看看大学城板块内的二手房市场情况，目前挂价普遍集中在1—1.3万/㎡之内。

而新房的价格比如水沐韶华、绿地春晓、京师学院里都在1万/㎡左右，倒挂相比去年好了很多。

“洼地”属性渐消，倒挂属性也不再明显。

因此，板块的升值空间可能还要再等等，不过现在入手也不失为一个好机会，未来板块配套完善后，升值潜力就会增加。

南部新城板块

每个区域资源的外溢、版图的扩张都有逻辑可循。

正如淮安城市的发展，从老城区到水渡口板块再到生态新城，一次次的时代变迁都见证了下一个板块的崛起和将城市带到了新的高度。

南部新城也是如此，老城向南发展，众多购房者关注的是，它将在打造生态新城板块的经验上再造繁华之地。

南部新城是清江浦区大运河以南区域，是淮安重点规划发展的区域，是实施“东扩南连”城市发展战略的重要功能拓展区！

板块中新房分布均匀，从北到南，包括宁淮集聚区，在售/待售楼盘足有10家，房源量很充足。

在二手房方面，多集中在北侧和西侧，数量并不多，主要有这么9个小区，价格也不贵，较高1.3万/㎡，二手房均价在1.15万/㎡左右。

从新房和二手房的数量看，南部新城就是一个很新的板块，居住人口其实并不多，很多新小区在建，还未交付，人口还未集中。

除了新房在建，板块中几个重大规划配套也是在建状态，包括高架二期、省人民医院、爱琴海购物公园、淮师附中高中部新校区等等。

板块未来潜力是有目共睹的，每一项规划的落实都会引起楼市不小的波动，所以说，看南部新城，眼光要放长远！

Num.02  配套对比

大学城板块

大学城居民现在最期待的是啥？

一个是希望华润万象汇尽早建成投入使用，另一个就是希望有一所好初中可以落实！

1.华润万象汇

首先，大学城板块一直是缺一个大型商业综合体，而华润万象汇的入驻，是可以填补大学城商业的空缺！

代表性商业不仅可以成为区域形象代言，对于板块的人口吸附、价值提升都会起到重要的推动作用。

作为全国知名房企，华润旗下万象汇系列品牌在市场上知名度一直很高，是华润集团旗下开发的高品质购物中心。

据悉，目前项目围挡已出，开工在即。

2.轮窑棚改

今年1月，淮安市人民政府公布了《淮安市2021年中心城市建设项目投资计划通知》2号文件，其中涉及了一批2021年棚户区征收改造计划地块，轮窑片区棚户区改造包括在内。

在一轮轮推进中，今年7月底，轮窑部分区域终于开始拆了！

在轮窑棚改完成后，据此前规划显示，是有一所轮窑九年制学校的建校计划。

这么来看，大学城板块急需的两个配套资源将会落实！

3.高架二期工程

高架二期工程包括了大学城通甫路路段，北连延安路高架，南至南苑路，这重要的城市交通枢纽把大学城板块串联进整个淮安主城区内，促进了板块内便捷交通。

4.其他资源

在其他方面，大学城板块还有一批教育、医疗等优质资源。

4月中旬，通甫路九年一贯制学校正式挂牌为北京师范大学淮安学校（通甫路校区），大学城迎来一所重磅小学。

在华润地块西侧是开发区医院，作为板块的医疗配套为附近居民提供日常所需！

随着发展的不断深入，大学城未来重点发展方向以东片区空余地块的新规划，和轮窑片区棚改的推进工作为主。

南部新城板块

南部新城是清江浦区的政务核心区，板块这两年的成长非常迅速。

上面说到，南部新城的配套大多在规划建设中，来看一下。

1.爱琴海购物公园

首先来看属于南部新城板块的商业体、政府力推的重磅项目—爱琴海购物公园！

7月底，爱琴海购物公园项目4处城市展厅及展点正式开放接待！据悉，项目推广案名为海尚风华·爱琴海。

据了解，项目涵盖了住宅、商业综合体、商业街等多种物业类型，总体量约70万方。

随着爱琴海的落定，未来南部新城的商业版图也将被重新定义。

2.省人民医院

今年4月份，南部新城省人民医院开工举行奠基仪式。

江苏人民医院淮安分院正式落位在淮安宁淮集聚区，开始动工，南部新城医疗配套开局便是“王者”，城南生活配套将更上一层。

据项目招标公示，医院开工日期为2021年8月份，竣工日期要到2025年中下旬，工期为1600天！

3.其他资源

交通方面，今年将启动明远路贯通工程，打通北京路至西安路中间“断点”。

此外，高架二期南部新城同样也受益，南苑路段将连通西安路高架，直通全城。

教育方面，南部新城将在未来，提升集团化办学水平，促进区内优质教育资源有序流动，补齐南部新城教育短板，推动教育优质公平发展。

目前，淮中、清中联合办学体—淮安高级实验中学今年招生运营，南部新城教育资源正全面更新！

还有规划建设中的清浦开明新校区和附小南部新城校区，两所学校位于北京南路以西、明远路以南，预计在今年开建。

商业体方面，还有阳光湖畔商业综合体、永业梦乐城、淮安书香府邸酒店等大型商业综合体。

▲永业梦乐城效果图

在这一轮新规划之后，南部新城将会出现崭新的城市界面。

Num.03  新房楼市

大学城板块

目前，大学城板块在售有3个，绿地春晓、水沐韶华、京师学院里，其中京师学院里均价较高，成品高层10090元/㎡；待售楼盘也有3个，华润住宅、山水文院和观澜都荟，预计较高的价格应该是华润的产品。

绿地春晓、水沐韶华、京师学院里三家楼盘，改做成品房后，价格上涨，去化有所减缓。华润住宅主要以高层产品为主，共计37栋，3544套房源，体量非常大！山水文院有6栋小高层产品，1、3-6#18F，2#16F，备案均价8225元/㎡，毛坯交付！也是目前大学城板块中少有的全批次毛坯高层的商品房住宅！

南部新城板块

在一大波品牌房企入驻南部新城后，板块目前是10家楼盘竞争的状态：天禧时代、报业新城天境、法兰郡、永业梦乐城、水沐明悦府、水沐清华紫光园、瑞鑫悦荣府、水沐云顶、水沐未来城、海尚风华。

其中，法兰郡、海尚风华是待售状态。天禧时代只剩3栋楼、瑞鑫悦荣府还剩2栋楼；水沐明悦府、水沐清华紫光园进入尾盘。就目前项目的在售信息来看，价位偏高的是水沐云顶，成品高层均价约1.3万/㎡，成品洋房约1.5万/㎡，毛坯叠加约1.5万/㎡。

偏低的悦荣府毛坯高层备案均价只有7529元/㎡，报业新城毛坯高层备案均价只有7889元/㎡。这几个8千单价都不到的楼盘，是现在淮安楼市中难得的倒挂盘！

结语

作为近几年淮安重点发展的两个板块，大学城板块和南部新城板块各有优势，而且性价比都不错。另外在城市功能配套方面都是较为宜居的板块。从宜居维度难分高下，就要看购房者的具体需求。

从房价来看，大学城板块在售的三个新盘价格相差不大，1万/㎡左右。而南部新城新房的价格从7千多到1.5万不等，选择空间比较大。

从居住氛围来看，大学城居民多，生活气息浓厚，要略胜一筹。

从未来规划看，南部新城的规划明显要更全面一点，涵盖生活的点点滴滴。

如果预算在120万以上，两个板块均有楼盘可以选择，选择适合自己的产品即可。

总的来说，两个板块有相似之处，都是宜居的板块，未来居住氛围都会很浓厚，也有不同之处，购房者只要根据自己的预算和喜好来即可。