189亿!6场土拍!5个地王!上半年淮安土地市场炸裂!接下来

回顾上半年楼市，淮安土地市场特别写下了浓墨重彩的一笔…

多板块地价翻新；限价、自持住宅地块出炉；华润、中海首进淮安2021年上半年，淮安主城的土地市场，特别算得上开了挂！

壹 | No.1上半年淮安主城6次土拍，揽金189.373亿！16宗商品房宅地摘牌，较高溢价99%

土地作为楼市的“弹药”，其摘牌的成绩单，从一定程度上可以窥探楼市的现状及未来。

2021年上半年，淮安主城的土地市场看点十足，表现抢眼！6次土拍，共计摘牌32宗经营性用地，揽金189.373亿元。

在这其中，商品房宅地占了16宗！摘牌的商品房宅地涵盖，淮阴区、清浦老城区、水渡口、南部新城、生态新城、淮安区等淮安主城的主流板块。

※以上地块位置及形状经供参考，具体以红线图为准据梳理，

2021年上半年摘牌的16宗商品房宅地，揽金超162亿元！

值得一提的是，在上半年的土地疯狂开闸中，还出现了2宗地块溢价突破98%。

除了金额和溢价之外，像生态新城203#、经贸大厦地块以及爱琴海购物公园地块等不少传闻已久的重磅地块，也在上半年相继摘牌。

▲2021年上半年土地摘牌情况一览

从整个土地市场的出货节奏来看，虽然经历了6场土地摘牌，不过在上半年的最后一个月开了三次闸，而前5个月，一共只开了三次闸，后半场加速十分明显。

贰 | No.2清江浦区出让地块数量、金额全面先进！大学城单宗地块成交总价力压淮阴区…

按区域来看，上半年摘牌的16宗商品房商住地块，几乎涵盖主城所有区域。

清江浦区上半年，出让商品房商住地块7宗，成交总价近69亿元。

▲2021上半年清江浦区商品房商住地块出让一览表

由上述表格不难看出，清江浦区的上半年出让的商住地块主要集中在南部新城，其中包含了传闻已久的爱琴海地块。

另外，尽管同属清江浦区，南部新城与清浦老城区的地价阶梯却十分明显！淮安区上半年有3宗商品房商住地块被摘牌，成交总价超28亿！

▲2021上半年淮安区商品房商住地块出让一览表

虽然淮安区出让数量不算多，不过从上半年的出让地块数据看，该区域地价上升十分明显！短短半年时间，地价几乎翻番！

上半年出让的三宗地块，楼面价全部攀上7000关口！定价顶板更是达到了9157.61元/㎡。淮阴区上半年有4宗商品房商住地块同日摘牌！成交总价超23亿！

▲2021上半年淮阴区商品房商住地块出让一览表

从表格数据看，淮阴区的土地市场是抓住了上半年的尾巴，压轴登场！4宗商品房商住地块同日被摘牌！

作为传统的“洼地”板块，不知不觉中，淮阴区盐河北的楼面价也攀上了3000的关口。上半年开发区商品房商住地块“独苗”，被华润摘牌，成交总价24.45亿元。

▲2021上半年开发区商品房商住地块出让一览表

虽然仅有1宗地块出让，但是，大学城单宗地块出让成交价竟然力压淮阴区4宗地块！17.33亿！

生态新城上半年少有一次开闸，被弘阳竞得！10473元/㎡，淮安地价步入万元时代。

▲2021上半年生态新城商品房商住地块出让一览表

对于生态新城的总结就两个字—地王！既属于区域又属于全市的那种！

叁 | No.3生态新城1万+、淮安区、老城区9000+！主城地价新格局形成！华润、中海首进淮安

当然，今年上半年淮安土地市场的“抢眼”绝不仅有多次开闸和揽金惊人那么简单。经历了2021年上半年的淮安土地市场，可以说是发生了彻底的蝶变。

1月18日，弘阳摘牌生态新城203#地块，成交楼面价10437元/㎡，全市地价顶板被翻新。

3月30日，融创摘牌淮安区卫生大厦地块，楼面价9158元/㎡，淮安区地价顶板遭改写。同日，华润摘牌通甫路东侧商住地块，楼面价4605元/㎡，大学城地价顶板被突破。

6月29日，金辉摘牌北京北路西侧地块，楼面价3973元/㎡，盐河北新地王产生。同日，水利地产摘牌金满华府西北侧地块，楼面价9070元/㎡，老城区地价改写。

随着一波“新地王”的出现，生态新城1万+/㎡，淮安区和老城区9000+/㎡，淮安主城的地价“新格局”也正渐渐形成！

除了顶板，更值得注意的是各板块的起拍楼面价，也形成新格局，截止目前，淮安区已经有不止一宗地块起拍价突破7000元/㎡，即便是传统的洼地板块，起拍楼面价也在逼近3000/㎡。

淮安主城的地价格局之变，不禁让人感慨！地价格局在变，操盘房企其实也在潜移默化的变化着！

如今，在淮安楼市中，非品牌房企开发的项目已经越来越难以寻觅。而上半年，淮安又迎来两大品牌房企首进！分别是，华润和中海！

尤其是华润，短短半年时间，在淮安主城连下两子，实力已经显露！并且华润摘牌的两宗地块均配建商业综合体！看起来，未来华润带给淮安的将不仅是房子还有生活！

肆 | No.4限价地来了！自持70年的住宅也来了！拿地门槛太高之后，土地市场分化已经开始

今年上半年，淮安主城的土地市场还有一大看点，来自于政策面。

今年5月初，淮安国有建设用地使用权交易系统公告了11宗经营性用地即将挂牌，其中包含了两宗限价地块。

至此，限价地，登陆淮安土地市场！无独有偶，6月初的一则挂地公告，土拍再加码！除了限价之外，还有要自持40%住宅不少于70年的要求！限价+自持住宅要求之下，房企也开启了理性拿地模式！

6月的前两场土拍，表现的都十分克制！中海竞得的亿源国际西侧地块，既没有突破限价，也未能先进“地王”，而经贸大厦地块更是底价成交！

持续已久的“地王潮”也戛然而止。到了6月末，虽然有“地王”回归，不过土地市场却明显的出现了分化。

几宗限价+自持住宅的地块纷纷底价成交！而淮阴区的三宗限价地以及老城区的商住地块却遭遇激烈竞抢！

虽然最终没有突破限价，不过盐河北的地价“顶板”被被金辉破了，而老城区的地价也攀上了9字头。一场土拍，不同的地块冷热不均，正是土地市场分化的表现！

房企不再追求“地王”的虚名，而是理性研判地块，这对于未来的市场显然是件好事。

优质地块受追捧，条件苛刻的地块热度不高，这种分化，恰恰是土地市场健康的表现。另一方面，随着拿地门槛的提升，土地市场中“强者恒强”的马太效应也越来越明显。

今年上半年，淮安主城出让的16宗商品房宅地，几乎全部落在了品牌房企或者实力国企手中。这些房企，有的是淮安市场深耕者，有的是有丰富开发经验的城市运营者。

他们共同的特征就是，了解市场，自身实力强劲！能够通过自身的实力实现土地价值。这一点，也许将是未来土地市场分化的另一个趋势！

伍 | No.5盘点！上半年淮安主城土地市场的那些“最”

最后，盘点一下上半年淮安土地市场中的那些最！

上半年地块出让面积较大，也是成交总价总高的一宗地块：淮自然（开）挂2021第1号地块，最终由华润竞得！该地块出让面积约21.24万方，成交总价24.45亿元。

而创造了上半年较高溢价率的地块：淮自然(安)挂 2021 第1 号，最终被融创竞得，楼面价9157.61元/㎡，溢价率高达98.99%。

上半年楼面价较高，报价轮数最多，拉锯时间最长的地块：淮自然(新)挂2020第5号，最终被弘阳竞得，楼面价10473元/㎡，报价轮数为365轮，历时8小时。

对此，你有何看法？你觉得下半年淮安土地市场将会如何走向？欢迎评论区留言表达观点…