潮水褪去,生态新城“先进”学区房价格格局悄然生变!
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
俗话说，“潮水褪去，方知谁在裸泳。”
而今年的楼市无疑就在退潮，特别是二手房的房价，更是没有较低，只有更低，不少板块的房东“砸盘”买房甚至挂出了6字头。
如果要问在淮安二手房的降价潮中，哪个板块降幅最明显？
生态新城必然在列！特别是，新城东片区的学区房，这两年的单价降幅甚至都超过了万元。
那么退潮之后，生态新城的“先进”学区房们，价格格局是否有新变化呢？
最近，笔者暴走了生态新城东片区——
通过对谈二手房从业者及梳理淮安主流二手房发布平台数据，生态新城“先进”学区房格局正在悄悄改变！
成交价格“顶板”2万/㎡！“底板”1.2万/㎡！生态新城“先进”学区房较新价格格局曝光
据梳理，目前在生态新城“顶流”施教区范围内，共涉及16个二手房小区组团。
而这16个二手房小区组团的价格，可以分为3个梯队。
其中，较便宜的是枫香苑，成交单价仅1.2万—1.4万/㎡，这个小区显然也是这16个二手房小区组团中的价格“底板”。
从在售房源数量看，该小区目前只有32套房源在售，实在也不能算多。
据了解，枫香苑小区的小学位于实小新城小区施教区范围内，初中则位于淮中新城校区施教区范围内。
由于是安置房，目前该小区尚未取得产证，属于虽然便宜，但交易存在一定风险的小区。
而在16个小区中，价格“天花板”当属，梧桐公馆二期。
贝壳数据显示，就在近期，该小区也有多套房源成交单价超2万/㎡。
而除去“顶板”和“底板”，大多数小区的二手房均处于这个梯队，普遍售价也在1.5-1.9万/㎡之间。
在这些小区中，双学区房吾悦首府，凭借着自身次新房的优势以及商业配套的加持，曾有房源卖到了1.9万/㎡的高价。
而房龄相对较大的板块“老兵”绿地世纪城一期则普遍成交价仅有1.5万/㎡左右。
值得一提的是，在这16个生态新城“先进”学区房中，选择空间最小的是诗书雅苑。
受制于本身体量的原因，诗书雅苑目前挂牌的房源总量也仅有12套，整个小区目前在贝壳平台也没有成交。
格局悄然生变！生态新城“先进”学区房价格阶梯缩小
而从我们较新梳理的生态新城“先进”学区房小区的成交价格看，显然相较于两年前，这些“学区房”的价格格局也在悄然变化。
最明显的变化就是，价格阶梯的缩小。
2020年，生态新城房价处于“较高峰”的时候，梧桐公馆甚至有不少小面积房源突破3万元成交，而彼时绿地世纪城的小面积成交价普遍在2.3-2.5万/㎡，两个小区的单价差距普遍在6000-8000/㎡。
反观如今，梧桐公馆的成交价则普遍只有1.6-1.8万/㎡，即便是贵一点的二期较高也只有2万/㎡，而绿地世纪城较便宜的一期成交均价也有1.5万/㎡，最贵的组团甚至达到了1.8万/㎡。
这样一看，此前存在的“单学区”与“双学区”之间的房价阶梯，已经由此前的6-8k/㎡缩小到了3-5k/㎡。巨大的价格鸿沟，明显缩小。
除了价格阶梯缩小外，从整体的成交价格情况看，此前“单学区”二手房价高于“双学区”的价格格局也有突破。
举个例子，九华学府的“单学区”房，目前成交均价普遍在1.8万/㎡左右，而“双学区”的吾悦首府则有房源达到了1.9万/㎡。
由此看来，此前的“单学区”房价高的格局，也已经被打破。
新建学校加速落地！客群心态变化！土地供应“开闸”生态新城学区房市场或许将持续生变…
事实上，在教育均衡化，办学集团化的不断推进之下，部分优质教育资源被稀释也是不争的事实。
教育资源的新格局往往也是，学区房价格格局变化的原因。
而最近生态新城的多条动态或许也表明——
该板块的学区房市场格局之变或许还将继续！
首先是，板块内的新校加速落地。
尽管教育资源已经相当丰富，但生态新城板块近年来仍然迎来了福地路小学、枚皋路小学等多所新校的落地。
如今，板块内又一所新校加速落地！它就是，云林路中学。据了解，该校将预计明年投入使用。建成后将和淮中新城校区统一办学。
目前该校主体已经完工，计划在今年11月进行智能化工程招标，规划20轨60班。
随着新校的加速落地，生态新城“学区房”的施教区格局也将产生新的变化。
此外，导致“学区房”价格格局变化还有一个重要原因，即买房人群心态的变化。
据中介工作人员透露，相较于2年前的高峰期，如今更多的买房人选择这里（生态新城东片区）都是刚需，就是为了上学。
而这一类人群买房通常更加青睐小面积，需要控制总价。
据周边中介从业人员说，目前这里的学区房，100㎡左右的最受青睐，而总价200万也基本上就是买房人关注的上限了。
买房客群心态的改变，自然也是影响价格格局的重要因素。
最后，还有近来生态新城的土地供应“开闸”，或许也将在未来深刻影响该板块的学区房价格格局。
据梳理，今年8月以来，生态新城的土地市场一直十分活跃，至少有4宗商品房宅地已经或即将供出。
其中，生态新城70#地块在今年8月便被摘牌，如今项目已经传出了多条动态，工地上也已经有了工程器械进场。
另外，就在10月21日，生态新城68#也被新睿控股底价摘牌，成交楼面价9848元/㎡。
接下来还有枫香路北侧地块将在近期开拍。另外，还有此前就在供地计划之中的69#地块。
伴随着一波，位于“重量级学校”施教区内的宅地的供应，或许将更加深入的影响生态新城学区房的价格格局。
对此，你有何看法呢？欢迎评论区留言表达观点……
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
