明年房价增幅可能回落

昨日中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房2016中期报告》（以下简称《报告》）。

报告预测，未来一年房价增幅或呈回落趋势。专家组建议，要抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房产税。

未来一年房价或回落

《报告》指出，当前房地产市场的总体回升主要是由于政策促进和市场预期变化所引起，波动分化是由于各城市不同的基本面及其对统一政策不同的反应，以及城市间市场联动和传染所导致的。

从前期政策及市场反应来看，总体政策方向明确，中间调整也比较及时，并取得了一定的效果。但调控中也出现了一些问题。例如，国家层面上，政策连续加码力度稍大，预期管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑等。一、二线城市政府层面上，市场监管没及时跟上，土地供应政策较为被动等。三、四线城市政府方面，有关释放需求、调整供给的实质性制度性政策出台不多。

统计数据显示，5月全国房地产新开工面积增速达到18%。同时，前5月全国商品房销售面积和销售额增速分别为50.7%、33.2%，比1-4月累计的55.9%、36.5%增速放慢。

社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，在库存大量积压的同时，新投资可能在2016年形成大规模新供给。中国在整体经济趋势没有重大变化和无重要政策出台的前提下，基于过去房地产周期经验以及影响因素变化对未来趋势预判，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。其表现是一线城市的房价涨幅可能会趋于缓和，大部分三四线以及以下城市将持续趋冷。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后。调整可能迟到，但不会缺席。

具体来说，从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内，房价增幅或呈回落趋势。房地产投资增长幅度或将趋缓，2017年或将出现波动。同时，基于房地产周期经验对未来趋势判断，报告指出，如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。

五大问题值得关注

1、是空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存

2、潜在供给大幅增加，代表未来供给水平的住房新开工面积同比增速持续快速增长

3、价格大幅上涨波动，一、二线部分城市房价和地价呈现非理性上涨

4、房企面临信贷违约风险，企业资金来源松紧失当交替频繁。企业负债率创历史新高，三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂风险，资金供给的可持续性面临挑战

5、未来经济下行压力依然较大，房地产投资后劲不足

建议部分城市开征房产税

《报告》建议，一线城市和部分热点二线城市需要增加供给，在商改住的基础上，实施工改住，调整工业用地的功能。总结和推广苏州（楼盘）等地经验，实行房价涨停板制度和土地拍卖熔断制。同时，要抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房产税。另外，要严格控制特大城市人口与规模，采取限制大城市的土地供应和住房供给，只会造成房地产的严重分化和空间结构的失衡。因为三四线城市有大量的土地供应和住房供给，但是很难吸引更多的人口。

本轮房地产调控政策出台总体稳妥，从而使市场和投资从缓慢到快速回升，去库存成效明显。中间政策调整的时机、力度总体把握比较得当，个别城市的过热得到控制，正在趋向“软着陆”，但仍有改进空间。

要解决房地产分化，特别是一线城市房价暴涨的问题，需要加大一二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应，带动住房投资增长。对于三四线城市应该限制土地供应和住房供给，将库存逐步消化。此外，《报告》表示，要解决小城市人口聚集的问题，需要改进地级以下城市的基础设施与公共服务，实现基础设施和公共服务均等化，在一线城市和热点二线城市开征房地产税。同时加快国企改革，让其尽快退出竞争性房地产开发企业，以便解决大型国企推高土地成本的问题。