信号!淮安老城区分化初现端倪!又一“地王圈”正在形成!
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市场虽然是回归了，但是未来，老城区的楼市分化却已经悄悄现出端倪！
为什么这么说呢？最重要的信号来自于土地市场！
刚刚过去的一周，清河老城区和清浦老城区各有一宗商住地块被摘牌。
清河老城区宅地的成交楼面价仅7353元/㎡，而清浦老城区的成交楼面价却超过了8200/㎡，更加值得一提的是，老城区楼面价“前三甲”均位于清浦老城。
7月23日，检察院东侧地块（大同路南侧，承德路东侧），被中海摘牌，虽然有41轮竞价，但是溢价率也仅有7.88%，成交楼面价7353元/㎡。
作为曾经的市中心所在，去年至今，清河老城区有多宗宅地供出，不过，成交楼面价却止步7字头。
而同属清江浦区的清浦老城区，实现“超车”，地价“顶板”却已经达到了9000+/㎡。
要知道，2018年，位于清浦老城的融创广场，拿地楼面价2524元/㎡，而此时，保利国联·和府的拿地楼面价却已经达到了5047元/㎡。
去年12月，当新城·清河印拿地楼面价达到7265元/㎡的时候，同日摘牌的保利通银·时光印象和保利国联·和府，楼面价还只有6字头。
短短半年，如今，清浦老城区的拿地楼面价奇迹般的逆袭了清河老城区！
据梳理，整个清江浦的楼面价“前三甲”均位于清浦老城区！
2020年12月18日，水利地产摘牌楚秀园南侧地块，楼面价8901元/㎡；
2021年6月29日，水利地产摘牌金满华府西北侧地块，楼面价9070元/㎡；
2021年7月19日，水利地产摘牌金满华府南侧地块，楼面价8226元/㎡；
未来老城区的“新贵”也正初现端倪！老城区的分化也悄悄开始！
那么为何清浦老城会突然逆袭呢？其实与近两年板块的配套利好集中爆发以及房企的择址眼光有着非常重要的关系。
而无论是集中兑现的配套利好、还是土地供应的方向，都在说明老城区的“新方向”。
近年来，延安路沿线利好频传！
交通方面，高架快速路通车，板块步入立体交通时代，另外高架二期的线路出炉，未来延安路沿线的交通价值也将进一步升级。
◎高架快速路
商业方面，红星玫瑰天街将在2021年完成主体建设（2021年淮政发1号文件内容）融创广场的商业也即将启动招商，未来本就十分有烟火气的清浦老城区还将形成独立的商业中心。
除此之外，未来延安路沿线将迎来大面积的旧改及房屋征收。（《2021年中心城市建设项目投资计划》内容）随着旧改的进行，整个板块的城市面貌也将发生根本改变。
正是由于诸多利好将要集中“兑现”，延安路沿线的活力彻底被激发。
短短不到1年的时间，该板块已经聚集了保利、金科、水利、通银等多家实力房企，再加上早已布局的融创，目前延安路沿线已经成为整个老城区品牌房企最密集的板块。
品牌房企扎推，延安路沿线的地价更是“天翻地覆”！
据梳理，延安路沿线目前地价几乎已经全面突破6000元/㎡！此外，老城区地价“前三甲”中，也有两个位于延安路沿线。已然成为老城区的高价地聚集区域。
值得一提的是，今年清浦老城的旧改地块中，延安路沿线占据了4个，这些旧改征迁完成之后，或许将有更多优质土地面市。
除此之外，清浦老城还有自己独特的区位优势，整个板块北接清河老城区，南联新兴的南部新城板块，随着快速路的串联，正好处在枢纽的地位。
看起来，老城区“地王圈”，雏形似乎正在形成！
反观清河老城区，作为曾经淮安主城优质资源的聚集区，整个片区的发展已经接近饱和！
再加上，政务中心的迁移以及板块之内的土地资源日益稀缺，从潜力上看，清河老城相较清浦老城的确空间有限。
当然，清河老城区也并非没有优势，板块的成熟度便是清河老城区相较主城其他板块的较大优势！
这个价值点也是该板块近年来，持续有品牌房企进驻的原因！
据梳理，目前清河老城区已经吸引了中南、保利、新城、中海等多家房企进驻。
其中，位于清河老城腹地的保利国联·和府项目多次开盘都曾创造了“日光”的成绩。
这也足可见，虽然地价已被清浦老城反超，不过清河老城的楼市热度仍然十分火热。
就在上周，首进淮安不足2个月的中海，再度出手，其淮安第二子便选择了清河老城区，而中海将会给清河老城带来什么呢？我们拭目以待！
另外，需要注意的是，清河老城在今年也有2个地块在旧改之列，分别为农科院地块和大同路菜场地块。
如此看来，未来清河老城也将有一波优质地块上市！至于地价会否重新超过清浦老城，也留足了想象空间。
与此同时，两大板块的新房市场也在蓄势待发！
从数量上看“老城地王圈”的清浦老城和城市最醇熟的清河老城区各有4家新盘在售或者待售。
其中，清浦老城区的楼市中，保利 通银·时光印象、金科·金地商置观天下、融创广场三期、保利国联·里院等四家，由品牌房企开发的楼盘，都在近期传出消息！
未来该板块的新房市场，非常热闹。
事实上，延安路沿线的这4家蓄势待发的新盘，实力都十分强劲，产品也是各有特色。
其中，融创广场三期和金科·金地商置|观天下两个项目由于是前期地块，受限价影响，会十分具有性价比。
不过，两个项目的产品却是各有特色！
融创广场三期是高层产品，户型面积段106-139㎡，均为三房或是四房设计。
▲融创广场建筑面积约129㎡户型
而金科·金地商置|观天下在产品选择上空间更大，因为项目既有洋房也有高层产品，预计首开9#高层及18#、19#洋房，目前接受VIP登记，其首开的190㎡洋房产品空间尺度十分阔绰。
▲观天下 建筑面积约190㎡户型
而保利国联·里院与保利通银·时光印象两个项目则是纯新盘，实际上这两个项目也是“兄弟盘”。
其中，保利国联·里院预计首开1、2号楼高层，成品房交付，户型建筑面积为106㎡和119㎡两种，目前放风价约1.55万/㎡。
▲保利国联·里院建筑面积约106㎡户型
而保利·通银时光印象预计较快在8、9月份首开，首开有洋房和高层，建筑面积段约112-140㎡。
需要提醒的是，保利通银·时光印象竟然设置了112㎡的精致洋房，这对于刚改客户的进阶居住显然十分友好。
▲保利通银·时光印象建筑面积约112㎡洋房户型
而清河老城区楼市中，的纯新盘包括新城·清河印和融尚嘉玺，上述两家楼盘，目前都在蓄客阶段。
其中，新城·清河印预计首开3、8、9、10号楼，目前接受意向登记，住宅产品为电梯洋房与高层，3、8号楼为成品房高层，面积约110-142㎡，9、10号楼为毛坯电梯洋房，面积约148㎡。
而融尚嘉玺预计首开7、8号楼2栋叠墅，面积约170㎡。
除了纯新盘之外，还有两家持销项目，分别是金樾府和保利国联·和府。
其中，金樾府项目1、2、3号楼住宅房源在售，1、2号楼为成品房高层，3号楼为毛坯电梯洋房，高层面积约106-136㎡，洋房面积约176㎡，1、2号楼备案均价15183元/㎡，3号楼备案均价15000元/㎡。
而保利国联·和府15、20号楼高层房源预计近期加推，总高33层，面积约93-140㎡。
对于目前老城区的初现的板块分化，对于老城区“地王圈”，你有何看法呢？欢迎评论区留言表达观点。
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