淮安楼市遇“秋凉”多项指标下滑 中小户型房源仍具较强竞争力

搜狐焦点淮安发布 2019-09-11 15:28:20
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​随着棚改红利的逐渐褪去,三四线城市面临库存压力,下行趋势明显。易居房地产研究院发布的2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》显示,18个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降8.9%,较去年下半年下降17.9%。

随着棚改红利的逐渐褪去,三四线城市面临库存压力,下行趋势明显。易居房地产研究院发布的2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》显示,18个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降8.9%,较去年下半年下降17.9%。

不久前,多家房企发布2019年中期业绩报告表示未来将调整战略,以回款、基本盘为主要目标,撤离三四线城市几乎成为多数品牌房企共识,其中万科首席运营官、执行副总裁张旭更是明确表示,万科将不会迈入三四五线市场。

多项指标下滑 淮安楼市出现“凉意

根据淮安网签住宅量来看,2019年1-8月(除5月外),每月的住宅网签量均低于2017和2018年。其中4月住宅网签量同比降幅最大,达58.9%,缩水近4成。同样这种趋势也体现在淮安房地产开发投资上,根据淮安统计局的相关数据,在2016年全年同比大涨13.3%后,17年开始呈下降趋势,与16年相比下降5.7%,进入18年市场有小幅回暖迹象,全年同比小幅上涨3.0%,而进入19年后,淮安楼市却开启快速转冷模式,截至2019年上半年,房地产开发投资已同比下降已达10.9%。

与住宅网签量的节节下降不同,淮安的房地产建设依旧热度不减。根据淮安市人民政府的相关文件显示,我市上半年房地产施工许可证核发数29个,同比增长7.4%,建筑面积205.47万平方米,投资约46.65亿元。预估今年下半年到明年上半年,淮安楼市房源供应量仍将保持相对充沛。在供应量的相对不变的情况下,需求量的减少,或将导致淮安楼市进一步“降温”。

淮安楼市繁荣表象下 难掩疲态

虽然相关的数据明确显示,淮安楼市正在逐渐“降温”。但是单从淮安楼市表面来看,似乎“降温”信号并不是很明显。从房价来看,淮安搜狐焦点在之前的文章都有写过,近两个月来,淮安楼盘公布的备案价均出现了不同程度的上浮情况,部分楼盘的同类产品甚至出现了连续上涨的情况。而从市场氛围来看,淮安商业综合体遍地开花,仅淮安区未来就会有7个商业综合体落户,楼盘更是各种花式营销不断。然而这些热闹的表面,恰恰暴露了的当前淮安楼市的“疲态”。

淮安2019年上半年GDP总量为1956.10亿元,与去年同期增长3.87%,增量为72.19亿元,总体情况平稳,没有明显的上涨趋势,缺乏“大商业”到来的迹象。而从已经开业的几个商业体来,大多数业绩平平,入驻商家除了星巴克、麦当劳、肯德基等常见的“硬菜”外,再无其他惊喜,缺乏有力卖点。此外,部分商业综合体还存在经营不善和管理缺位等问题,引发诸多矛盾。就在前不久,淮安茂业天地就爆发了一场商家集体维权活动。开放商前期宣传不足,后期又急于盈利,催逼店家开业,造成商场经营惨淡。

目前来看,淮安消费市场远没有如此大的“胃口”来消耗如此多的商业综合体。那么在没有良好的运营环境下,为何开发商还要硬着头皮弄商业综合体呢?

淮安楼市近三年经历了飞跃式的更新换代,碧桂园、雅居乐、新城控股等品牌房企先后入驻淮安,在带来一线城市先进的居住理念的基础上,也在快速消耗着棚改带来的巨大购房需求,打破了淮安楼市“百盘齐放”的共赢局面。迈入2019年,淮安棚改进度渐入尾声,客户的口味却在上个阶段被逐渐拔高,商业综合体就成为了在之前单一的楼盘品质竞争基础上,新增的一个全新的消费卖点。同时,有一个大型的商业综合体弥补去拿地地块的配套劣势,还可以适当的提高“身价”,至于后续的经营问题,那就是再谈的事情。然而,在这波商业综合体“新鲜感”过后,各大楼盘又该拿什么再唤起购房者的热情?而这些数量过多的商业综合体,后续可能引发的经营困境又该由谁来买单?

近期时不时上浮的备案价,似乎又与多家楼盘“营销热”相矛盾,一边在宣称这运营良好,一边却又大搞活动,拉拢客户。楼盘是否真的“热销”,当中冷暖恐怕只有自己最清楚。

此外, 淮安楼市下行之下,中小型房企恐面临去化困境。根据上周淮安的住宅网签量,主城TOP10楼盘网签超400多套,占据主城区总量七八成。中小型房企多数楼盘拿地位置不佳,加上去缺乏系统的团队营销,在淮安较为激烈的楼市市场下,缺乏竞争力。

一直以来坚持以三四线拿地的碧桂园,近期较的多个主城项目,多为和其他强势房企联合开发,在整合多重资源提高楼盘品质的同时,或许也在为可能带来的楼市下行浪潮,搭建稳固的“大盘”。

中小型房源仍有较强竞争力 成去化“利器”

根据淮安住宅网签数,中小户型加上高性价比的楼盘却意外保持强劲竞争力。小编整理了7-8月淮安住宅网签量比较靠前的楼盘。福晟钱隆御景新城悦隽以及香溢茗园都是走的性价比路线。福晟钱隆御景系出品牌房企,102到128平的户型面积,徘徊在刚需和改善的中间地带,而房价仅售6348元/平,在没有太多的宣传噱头下,福晟前段时间一举创下了一周卖掉一百多套的佳绩。与福晟类似香溢茗园同样也走这个路线,虽没有品牌房企的光环,但却有优质教育资源的加持,在价格方面尽量让利,拉出优势,“金九”首周收获120套的战绩。

虽说目前淮安住宅正在处于更新迭代中,品质人居当道,但是没有地理位置以及配套施设的组合出击,淮安购房者恐难以为高价买单,就如搜狐焦点之前爆出的某养老盘高价之下难解去化窘境。比起盲目跟风人居风潮,高性价比的刚需偏改善房源却拥有去化快,回流资金时间短等优势,也不妨是房企不错的选择,毕竟“大骨头”不是谁都能啃得下去的。

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