淮安楼市遇“秋凉”多项指标下滑 中小户型房源仍具较强竞争力

随着棚改红利的逐渐褪去，三四线城市面临库存压力，下行趋势明显。易居房地产研究院发布的2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》显示，18个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降8.9%，较去年下半年下降17.9%。

不久前，多家房企发布2019年中期业绩报告表示未来将调整战略，以回款、基本盘为主要目标，撤离三四线城市几乎成为多数品牌房企共识，其中万科首席运营官、执行副总裁张旭更是明确表示，万科将不会迈入三四五线市场。

多项指标下滑 淮安楼市出现“凉意”

根据淮安网签住宅量来看，2019年1-8月（除5月外），每月的住宅网签量均低于2017和2018年。其中4月住宅网签量同比降幅较大，达58.9%，缩水近4成。同样这种趋势也体现在淮安房地产开发投资上，根据淮安统计局的相关数据，在2016年全年同比大涨13.3%后，17年开始呈下降趋势，与16年相比下降5.7%，进入18年市场有小幅回暖迹象，全年同比小幅上涨3.0%，而进入19年后，淮安楼市却开启快速转冷模式，截至2019年上半年，房地产开发投资已同比下降已达10.9%。

与住宅网签量的节节下降不同，淮安的房地产建设依旧热度不减。根据淮安市人民政府的相关文件显示，我市上半年房地产施工许可证核发数29个，同比增长7.4%，建筑面积205.47万平方米，投资约46.65亿元。预估今年下半年到明年上半年，淮安楼市房源供应量仍将保持相对充沛。在供应量的相对不变的情况下，需求量的减少，或将导致淮安楼市进一步“降温”。

淮安楼市繁荣表象下 难掩疲态

虽然相关的数据明确显示，淮安楼市正在逐渐“降温”。但是单从淮安楼市表面来看，似乎“降温”信号并不是很明显。从房价来看，淮安搜狐焦点在之前的文章都有写过，近两个月来，淮安楼盘公布的备案价均出现了不同程度的上浮情况，部分楼盘的同类产品甚至出现了连续上涨的情况。而从市场氛围来看，淮安商业综合体遍地开花，仅淮安区未来就会有7个商业综合体落户，楼盘更是各种花式营销不断。然而这些热闹的表面，恰恰暴露了的当前淮安楼市的“疲态”。

淮安2019年上半年GDP总量为1956.10亿元，与去年同期增长3.87%，增量为72.19亿元，总体情况平稳，没有明显的上涨趋势，缺乏“大商业”到来的迹象。而从已经开业的几个商业体来，大多数业绩平平，入驻商家除了星巴克、麦当劳、肯德基等常见的“硬菜”外，再无其他惊喜，缺乏有力卖点。此外，部分商业综合体还存在经营不善和管理缺位等问题，引发诸多矛盾。就在前不久，淮安茂业天地就爆发了一场商家集体维权活动。开放商前期宣传不足，后期又急于盈利，催逼店家开业，造成商场经营惨淡。

目前来看，淮安消费市场远没有如此大的“胃口”来消耗如此多的商业综合体。那么在没有良好的运营环境下，为何开发商还要硬着头皮弄商业综合体呢？

淮安楼市近三年经历了飞跃式的更新换代，碧桂园、雅居乐、新城控股等品牌房企先后入驻淮安，在带来一线城市先进的居住理念的基础上，也在快速消耗着棚改带来的巨大购房需求，打破了淮安楼市“百盘齐放”的共赢局面。迈入2019年，淮安棚改进度渐入尾声，客户的口味却在上个阶段被逐渐拔高，商业综合体就成为了在之前单一的楼盘品质竞争基础上，新增的一个全新的消费卖点。同时，有一个大型的商业综合体弥补去拿地地块的配套劣势，还可以适当的提高“身价”，至于后续的经营问题，那就是再谈的事情。然而，在这波商业综合体“新鲜感”过后，各大楼盘又该拿什么再唤起购房者的热情？而这些数量过多的商业综合体，后续可能引发的经营困境又该由谁来买单？

近期时不时上浮的备案价，似乎又与多家楼盘“营销热”相矛盾，一边在宣称这运营良好，一边却又大搞活动，拉拢客户。楼盘是否真的“热销”，当中冷暖恐怕只有自己最清楚。

此外， 淮安楼市下行之下，中小型房企恐面临去化困境。根据上周淮安的住宅网签量，主城TOP10楼盘网签超400多套，占据主城区总量七八成。中小型房企多数楼盘拿地位置不佳，加上去缺乏系统的团队营销，在淮安较为激烈的楼市市场下，缺乏竞争力。

一直以来坚持以三四线拿地的碧桂园，近期较的多个主城项目，多为和其他强势房企联合开发，在整合多重资源提高楼盘品质的同时，或许也在为可能带来的楼市下行浪潮，搭建稳固的“大盘”。

中小型房源仍有较强竞争力 成去化“利器”

根据淮安住宅网签数，中小户型加上高性价比的楼盘却意外保持强劲竞争力。小编整理了7-8月淮安住宅网签量比较靠前的楼盘。福晟钱隆御景、新城悦隽以及香溢茗园都是走的性价比路线。福晟钱隆御景系出品牌房企，102到128平的户型面积，徘徊在刚需和改善的中间地带，而房价仅售6348元/平，在没有太多的宣传噱头下，福晟前段时间一举创下了一周卖掉一百多套的佳绩。与福晟类似香溢茗园同样也走这个路线，虽没有品牌房企的光环，但却有优质教育资源的加持，在价格方面尽量让利，拉出优势，“金九”首周收获120套的战绩。

虽说目前淮安住宅正在处于更新迭代中，品质人居当道，但是没有地理位置以及配套施设的组合出击，淮安购房者恐难以为高价买单，就如搜狐焦点之前爆出的某养老盘高价之下难解去化窘境。比起盲目跟风人居风潮，高性价比的刚需偏改善房源却拥有去化快，回流资金时间短等优势，也不妨是房企不错的选择，毕竟“大骨头”不是谁都能啃得下去的。