八大关键词!回顾2022淮安楼市,去年我们一起经历了什么…
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2023年伊始，万象更新，我们共同期盼着今年的淮安楼市能够走出困境，迎来转折点。
2022年我们经历了太多，从去化“受困”到全面的放宽，逐渐见到“复苏”的曙光，淮安楼市就这样磕磕绊绊走完了…
回顾2022年，市场愈发分化，降温从县区蔓延到主城，有越来越多的主城板块的新房遇冷，要靠渠道分销去化…
回顾2022年，“救市”依然是主旋律，我们看到了各项政策利好相继落实…
回归2022年，改善市场依然有着比较强的购买力，尽管和19年、20年相比，买房人更加冷静，但是淮安的豪宅市场仍然能保持一定的热度…
2022年是很特别的一年，未来我们也一定会反复提及。今天，小编就给大家整理一下2022淮安楼市的八大关键词，带大家回溯这一年发生的大事。
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关键词一：打折优惠潮
2022年，淮安楼市的降价优惠潮依然贯穿了一整年，这一年里，买房人的观望情绪浓厚，房企想方设法的刺激买房人的敏感神经！
其中最直接的方式就是降低买房人的成本！
从媒体信息到广告投屏，再到马路上的广告牌，铺天盖地关于楼盘的折扣消息很常见。
年初主要是打折降价、工抵房、送礼包、送车位，再到年中，房企不约而同增加毛坯产品的供应量，接着下半年，低首付，甚至“0首付”购房活动开始席卷淮安！
房企这些一系列的操作下来，买房人的置业门槛是一降再降！
当然，房企降价卖房是不得已而为之，不是销售去化太难，不会出此下策，活下来让项目成功交付显然更为重要。
小编也希望这些项目也可以保证交付质量，降价并不意味着要降低交付标准。
同时大家也展望一下2023年，降价卖房还会是今年的主旋律吗？
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关键词二：政策“救市”
市场信心需要被激励，一直低迷并不利于房地产健康有序的发展，就在这个时候，国家开始出手“救市”！
开年首月，央行公布最新LPR报价，一年期、五年期LPR双双下调，五年期打破20个月不变的局面，房贷利率宣告进入“下行时代”。
5月份和8月份，五年期以上LPR再度下调，均是15个基点，随后淮安各大银行积极响应，几乎所有银行的房贷利率来到最低首套4.1%、二套4.9%。
从年初超5.0%到最低4.1%的房贷利率，“高利率时代”渐行渐远，买房人的购房压力大大减轻。
这一年里，全国的楼市政策都在宽松。在因城施政下，淮安也渐渐放宽了购房条件。
1.购房补贴：从2022年5月31日开始，清江浦区、生态文旅区、淮安区、开发区、涟水县以及淮阴区陆续出台购房补贴政策。
其中新房基本都是2%的合同价格补贴，只有生态文旅区是补贴360元/㎡，而二手房的优惠是以契税补贴为主。
这些补贴政策基本都有截止日期，有的去年年底已经截止，因此今年还购房计划的买房人抓住机会。
2.限购解除：2022年7月-8月份，淮安主城执行了5年多的限购政策终于解除，无论是购买新房或是二手房，都无需购房证明。
3.首付将至两成：2022年8月底，淮安房贷首付比例由原先的3成调整至2成，降低了买房人的上车门槛。
也是在首付比例的调整后，淮安的低首付楼盘愈发增多！
4.房票安置：2022年9月初，淮安房票政策正式开始执行，随后不少房票客户入场，一时间清江浦区的不少楼盘，迎来久违的抢房场面。
5.“商转公”放开：2022年11月21日，淮安市公积金管理中心正式官宣淮安“商转公”恢复！
不少在高利率购房的群体可通过“商转公”的方式降低房贷利率，可以从5字头降到3字头，节省一大笔月供。
6.“带押过户”执行：这也是淮安楼市首次尝试该政策，淮安的二手房交易方式有了新的选择，未来也有望实现全面“带押过户”。
政策的力度一步步放大、叠加，市场表现有奋进也有乏力，但我们相信阳光总在风雨后。
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关键词三：二手房降价与甩卖
很显然，2022年淮安的二手房还是延续了2021年不断下跌的趋势，安居客网站上，淮安二手房一整年的趋势也能说明这一点，在10月份整体均价已经跌破了万元！
与此同时一大批业主正在降价卖房，甚至亏本卖房，自从市场进入买方市场后，不少房东也表示，想快速出手只能降价。
2022年，我们可以在贝壳网上看到不少“砸盘”出手的房源，一次又一次的刷新某个小区或是某个板块的最低成交价！
此外，2022年中还有两点关于二手房值得思考的现象：
一是刚交付的次新房小区房东信心高涨，挂价虚高，一段时间后，经不住市场的考验，开始大幅度下跌！
比如高铁小镇、裕墨园、融创广场、金辉城·清江府、观淮府等等在2022年交付的新小区，均出现过这种情况。
二是“顶级学区房”价格跳水严重，远高于其他小区。
数据显示，在统计的15个淮安“顶级学区房”小区中，无一例外“价格跳水”严重，最高的华城小区一年内挂价竟然下降了8905元/㎡！
这些“顶级学区房”既有老城区的“老破小”，也有生态新城核心区的学区房，在教育集团化、均衡化的影响下，这些优质教育资源也不再向从前那般稀缺。
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关键词四：城投“托底”
2022年淮安土拍市场相较2021年有着明显的降温过程，虽然商品房宅地的供应数量以及面积高于去年，但是总金额却远不及去年。
究其原因是拿地单位发生了巨大变化，且普遍低价成交！
据统计，2022年淮安主城共计成交的34宗商品房宅地中，基本100%是淮安的城投企业拿地，只有一宗淮安区地块的拿地房企中，出现了港龙中国的身影。
2022年淮安34宗商品房宅地成交详情一览↓
那么从淮安土地市场的情况来看，2022年淮安新房的销售压力还是比较大的，房企都不愿拿地，才出现城投“托底”的现象，也只有等市场平稳回暖后，才有可能逐步恢复投资拿地。
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关键词五：库存压力
说到库存压力，这也是引起2022年种种关键词的重要原因。
2022年，各大房企新房库存压力大，才衍生了打折、不敢拿地等情况。
根据克而瑞苏北上半年统计淮安市区新房库存面积达到了257.42万方，去化周期需要14个月。
然而半年以来，淮安新房库存并未改观，还是在一个供远大于求的局面。
二手房市场亦是如此，越来越多的挂牌房源无人问津，房东一再调整房源的挂价，淮安的二手房价格也一直再降。
在贝壳网站显示，目前淮安二手房挂牌量已直逼4万大关，库存飙到了历史高位。
二手房库存压力与日俱增，但是2022的成交量也并未有明显的起色，贝壳网上显示的平均每月保持在300套左右。
二手房的流通受阻，在一定程度上还会影响新房的去化，有很多房东无法置换新房。
那么今年，淮安的库存压力会有着怎么样的变化呢？
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关键词六：改善购买力
21年到22年，淮安的改善需求越来越明显，一方面是因为市场下行后，买房人逐渐看重房子的居住体验，回归居住的本质需求。
另一方面是淮安老城区、生态新城两个“顶级”板块的买房人，在二套改善，或是换大房子的意愿变强烈，这也是老百姓向往更好居住体验。
既然有需求，加上这两年淮安改善房源的供应量也比较大，比如：天玺湾雅苑、淮上景明、水沐云顶、泓著大观、水沐钟秀府、观天下等改善项目频出。
淮安的老城区、生态新城两个区域成为今年改善市场的供应主力区。
而且从年度的楼盘销售金额来看，2022年淮安的不少改善楼盘的销额均是位居前列！据克而瑞公布的1-12月淮安市全口径销售TOP20榜单，排行前五的改善盘有三个，分别是天玺湾雅苑、淮上景明和观天下。
可以说，2022年是淮安改善很重要的一年，此前从未有过如此密集的单价1.5-2万+元/㎡房源集中入市，更何况，这些项目户型面积还非常的大，也许未来几年，我们都很难看到这样改善房源密集推盘的一年。
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关键词七：商业体集中开业
众所周知，2022年是淮安的商业大年！
去年，淮安的商业版图大幅度扩张，大型商业体持续井喷！据了解，在2022中淮安有4大商业体和1个商业街投入使用！
2022年9月9日，淮安的两个商业体同时开业，分别是南部新城的梦乐城，以及市中心的重磅商业体花漾城二期！
梦乐城开业现场↓
花漾城二期开业现场↓
2022年12月15日，淮阴区“文教新城”首座商业综合体富康城·铂悦汇开业。
2022年12月31日，位于徐杨板块的旭辉广场试运营开业，正式开业时间定在2023年1月13日。
同样是在12月底，清江浦区的1415街区也迎来了开街仪式。
当然了，有如期开业的，也有延期的商业体，在2022年“爽约”的商业体主要三个：
原定于12月底的融创ins park延期；
淮安金融中心风情街延期；
水沐·凤凰荟购物中心延期。
以上三家商业体的延期原因各有不同，也希望它们可以在今年尽快开业！
总的来看，越来越多的商业体运营，也说明了淮安老百姓的生活水平也在变好，消费能力在增强。
而且这些商业综合体的入驻，必然影响着买房人在购房时的关注点，拥有好的商业配套的住宅，溢价自然也更高。
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关键词八：老旧小区改造
最后一点，我们来说一下大家可能忽略的老小区改造工程。
老旧小区改造一直都是城市更新的重要一环，事关千家万户，其实在2022年淮安市在老旧小区的改造力度不容小觑。
2022年上半年，淮安市扎实推进了全市范围内的老旧小区改造工程，截止6月底，列入计划的154个老旧小区已全部开工，进场施工，总体工程量达43%，进度位居全省前列！
老小区换新颜，不仅是面貌、环境、设施上的焕新，更是要适应新时代的需求，增加新的基础设施，给居民提供了一种新小区的生活环境。
根据淮安市物业管理中心副主任徐俊华所说：“淮安市计划在‘十四五’期间，改造老旧小区680个、806万平方米，让老旧小区改造真正成为我们老百姓满意的幸福工程、民心工程，真正成为政府的德政工程”！
也就是说，淮安的老小区改造在今年还将继续展开，大家拭目以待！
2022年注定是特殊的一年。虽然淮安楼市留下了不少遗憾，但是2023的楼市已经启幕，我们也只能往前看。
在阵阵暖风的吹拂下，在中央政策的引领下，淮安楼市能否会温和复苏？我们一起期待！
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