样板间的骗局|交付纠纷下,“样板间”该怎么把关?

来源：西湖楼市

“我连样板房都没看过就下单了！”这句话如果放在早些年，可能是段子。不过赶上杭州房地产卖方市场，却成了真实情况的写照。

过去两年，杭州楼盘中间刮起一阵风——关闭样板房甚至不开放样板房。

由于限价导致新房和二手房出现倒挂，使得购房者即使没有到过现场也愿意买单，毕竟“买到就是赚到”。

如去年的摇号红盘汇高栢悦中心，其首开时就并未开放样板房，仅凭售楼处的沙盘和置业顾问的解说，均价17000元/㎡栢悦中心就拿到了中签率3.1%的好成绩。毕竟，周边二手房小区价格已经都到了2万元/㎡。

还有位于城东的高端项目东城金茂府，刚开盘时也未开放样板房，只提供了一套VR设备，供购房者参考。

开发商辩解，由于开盘节点以及工程进度的问题，样板房没来得及开放。

可事实上，根据2017年5月1日新执行的《消保法》，规定房地产经营者预售全装修商品房的，应提供交付样板房；并且样板房保留的时间自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。

关于前面一条，显然很多楼盘没有做到；而后面一条关于样板房保留的，更是几乎全军覆没。

近日，包括新城香悦公馆、金地大运河府、招商公元1872在内的多个楼盘被业主状告至12345，投诉其还未交付就已经拆除样板房，“销毁证据”。

目前房管部门已经要求一些项目，在交付前开放实体样板间。

为什么要关闭、拆除样板房？

有开发商坦言，就是为了避免让购房者留下证据。

这里不得不提到购房者的心态——“总是想要更多”。在买房时，由于现成的倒挂利好的存在，大部分购房者都会一拍脑门就决定下单。然而付完钱以后，头脑热一过，便回归现实，开始担心房子质量问题。

栢悦中心许多业主在交完首付就开始维权了，从合同存在“霸王条款”，到开发商不提供精装修明细，质疑声此起彼伏。买房子毕竟不是拆“盲盒”，业主扔了几百万的钱总不能连水花都看不到。

其实购房者心里也明白，在限价的大环境下，开发商只能极力压缩成本以求盈利。而这其中，毛坯的成本基本恒定，可以挤出水分来的只有精装修了。

如今动辄4000元/㎡、6000元/㎡的精装修标准频频出现在单价30000元/㎡左右的刚需楼盘里；要知道，此前武林壹号领出单价74550元/㎡的房源，装修标准也仅3750元/㎡。

少有的解释，就是毛坯价格被限后，开发商想从精装修上变相涨价。

为了销售，开发商通常把样板房做的十分精美。以至于交付后，面对空空如也的白墙地板，许多业主会产生心理预期落差，最终引发维权。

既然看了样板房交付会遇阻，不如直接关闭样板房，毕竟拆了就“死无对证”了。可是业主也不是吃素的，眼看着样板房关闭，就把本该交付后进行的维权提前了。

开发商与业主之间的矛盾一再被升级，维权规模也越来越大。于是就在去年年底，房管局下发了一则《通知》，要求开发商提供精装修明细，并明确无故关闭、拆除样板房等行为属于严重违规。

然而，违规行为依旧存在。

丁桥某盘以临时用地到期为由，自去年12月起关闭了样板房，遭到大波业主的维权。今年4月，迫于压力，项目重新开放样板房，不过是实体的。本以为实体样板房就可以堵住业主的嘴，毕竟这就是将要交付的标准。

没想到，业主越闹越厉害。

业主发现，新建的实体样板房与此前其买房时参观的销售样板房有众多出入，墙面开裂、地板空鼓，还出现尺寸极小的“儿童马桶”。业主纷纷表示，倘若买房时看到的就是这样的模样，特别不会下单。

现在看来，关于没有样板房以及精装修维权的问题，购房者已经处于弱势了。毕竟，这么多摇号红盘，仅需一句“不服退房”即可解决。

也有人认为，是这些业主得了便宜还卖乖，甚至高喊“不要就赶紧退房我来接”的也大有人在。还有人把房子比作奢侈品，难道花2万块买一个gucci帆布袋的人，会纠结这个帆布袋究竟值不值2万吗？

逻辑没毛病，这些限价下的红盘，即使交付后自己拆掉精装重新装修，价格也不会超过周边的二手房。

只是不知道，中间造成的装修材料浪费算谁的？

突然心疼那些自住的业主。

目前杭州对于样板间有明确要求的，是萧山区。

今年4月份，萧山推出《关于加强住宅全装修项目质量安全管理的通知》，明确样板房“所见即所得”，致力解决实体样板房与实际装修房屋不符这一行业痛点。

根据要求，精装修楼盘预售前，原则上每个户型须制作一套实体样板房并向住建部门报送方案；装修过程中的多个重要节点要保全图像或视频资料。

▲图源萧山日报

现在一些开发商把设置在售楼处的临时样板间，取名为“美好生活示范区”或“展示馆”，很多购房者看了售楼处的临时样板间，做下了买房的决定。但，此“样板间”非彼“样板间”。

需要提醒购房者的是，萧山《通知》要求保全公证的是实体样板间；也就是说，并不是大家看到的那一个。根据规定，公证的实体样板间早在领预售证前就必须完成。

那么问题来了：摇号登记时，这个实体交付样板间，你看到了吗？