天津:企业若变相销售自持租赁房 整改期间不得参与土地竞买

7月18日，天津市国土资源和房屋管理局出台《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》（以下简称《通知》），其中提到，在租金方面，企业对自持租赁住房的租赁实行市场化机制，全部公开对外租赁，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

《通知》中规定，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

在天津之前，浙江省杭州市也对于自持租赁住房的单次租期有类似的规定。在杭州市发布的《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》中规定，自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。此外，开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，并对开发企业租赁备案时申报的租赁价格作了相应限制，明确租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。 

在天津此次出台的《通知》中规定，自持租赁住房应当以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。企业应当同步建设同项目内的自持租赁住房和可售商品住房。项目内有多幢楼房为自持租赁住房的，应当在一定区域内集中建设；一幢楼房中兼有自持租赁住房和可售商品住房的，自持租赁住房应当以套为单位在同一楼门或楼层集中设置。

同时，企业可以将自持租赁住房通过批量租赁方式出租给区政府或区政府委托的公租房运营机构，面向符合公租房保障条件家庭出租；也可以直接出租给符合公租房、租房补贴等保障条件的家庭，按规定领取出租人补贴。

企业自持租赁住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的，应当由相应主管部门进行查处，并责令整改。整改期间，房地产开发企业及其母公司或子公司不得在本市参与土地竞买。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，天津此次出台的政策强调自持性物业中小套型的概念，其实也是为了保障“刚需租赁”的概念，是降低租赁成本、优化租赁房源结构的重要体现。此类租赁住房强调长租概念，但也不允许有类似10年以上在租赁期，这也是为了防范明租实售的现象。

据中新社援引天津市国土房管局相关负责人的话表示，今年天津市将继续大力发展长期租赁住房市场，全市计划新增长期租赁住房2.8万套、190万平方米。截至2018年6月底，天津市住房租赁规模约52万套、3900万平方米。另外，在住宅用地公开出让中，天津采用“限地价竞自持租赁住房”方式加快租赁住房建设，增加市场有效供给，在39个住宅用地项目中新增自持租赁住房61万平方米，约可建设租赁住房1.2万套。

以下为《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》全文 ：

各房地产开发企业，各有关部门：

为切实加强对企业自持租赁住房的管理工作，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《天津市人民政府办公厅关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》（津政办发〔2017〕87号）及相关法律法规，现就有关事项通知如下：

一、依照国有建设用地使用权出让合同约定由房地产开发企业开发建设并自持用于租赁的住房管理，适用本通知。

二、自持租赁住房应当以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。

三、企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

四、企业应当同步建设同项目内的自持租赁住房和可售商品住房。项目内有多幢楼房为自持租赁住房的，应当在一定区域内集中建设；一幢楼房中兼有自持租赁住房和可售商品住房的，自持租赁住房应当以套为单位在同一楼门或楼层集中设置。

五、企业在首次申请办理同项目内可售商品住房销售许可时，应当按照集中设置的原则一次性确定全部自持租赁住房具体位置，且自持租赁住房总建筑面积不得小于国有建设用地使用权出让合同约定的面积。上述事项一经确定不得随意调整。

六、企业出售同项目内可售商品住房时，应当在售楼处显著位置一次性公示全部自持租赁住房的具体位置及房号信息。

七、自持租赁住房应当一次性申请整体登记，在不动产权证书中注记“自持租赁住房”、“不得分割转让、分割抵押”。企业自持租赁住房应纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理。 

八、企业对自持租赁住房的租赁实行市场化机制，全部公开对外租赁，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

九、企业可以将自持租赁住房通过批量租赁方式出租给区政府或区政府委托的公租房运营机构，面向符合公租房保障条件家庭出租；也可以直接出租给符合公租房、租房补贴等保障条件的家庭，按规定领取出租人补贴。

十、因企业破产清算或依据司法机关生效法律文书需处置企业自持租赁住房的，按照有关法律法规规定办理。企业因合并重组、股权转让等涉及自持租赁住房产权整体转让的，转让后，不得改变自持租赁住房的规划设计用途，并应当继续用于自持租赁经营。

十一、自持租赁住房进行整体抵押的，应当告知抵押权人抵押物为自持租赁住房，房屋仅用于租赁使用；在处置抵押物时，买受人不得改变自持租赁住房的规划设计用途，并应当继续用于自持租赁经营。

十二、企业自持租赁住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的，应当由相应主管部门进行查处，并责令整改。整改期间，房地产开发企业及其母公司或子公司不得在本市参与土地竞买。

十三、企业自持租赁住房的测量登记面积未达到国有建设用地使用权出让合同约定的，应当将同项目内可售商品住房调整为自持租赁住房；调整后仍未达到自持面积的，应当依照国有建设用地使用权出让合同约定的标准向出让人交纳违约金。

十四、本通知自发布之日起施行，有效期五年。

来源：澎湃新闻