还涨?!三大强信号传来,检验淮安房价是涨是跌!

涨价来得太快，就像龙卷风。

最近淮安楼市最火热的词无非是涨价！

这些楼盘涨价的消息，在销售的朋友圈里高调地传播着的同时，也很容易刺激到买房者本来就焦虑的神经。

现在买房与否？未来淮安房价走势如何？

也许在今天的三大强信号，你可能会找到答案。

信号一：扎心了！还没入市一批楼盘放风价就上涨了

信号二：一二手房倒挂福利正消失 捡漏成为过去时

信号三：高价地主攻楼市 “地王”集中入市

01

扎心了！还没入市一批楼盘放风价就上涨了

在如今的淮安楼市中，放风价一词出现的频率尤其高。

随着新地块的入市，一些新盘放风价也顺势上涨。

刷新！保利·堂悦放风价1.5万元/㎡

上周末刚刚日光的星雨华府，备案均价为10400元/㎡，但与之仅一路之隔的保利·堂悦首批房源放风价就已高达15000元/㎡。

猛涨！观淮府放风价9000元/㎡

去年年末因地处淮阴东北板块内，土地成交楼面价高出3000元/㎡而一举成名的观淮府，现样板间及售楼处已经开放，9000+放风价不仅甩开同板块内楼盘均价，更是直追东南片区。

实在！融达广场放风价14500元/㎡

要说一房难求，在去年融尚广场特别算一个，即便是在13760元/㎡备案价刷新新房房价的情况下。可如今在该片区内另一新盘放风价再次上涨，融达广场凭借比融尚广场更过硬的学区配套，14500元/㎡的放风价可以说是最实在一个了！

突破！富康城放风价7000元/㎡

同样也是在去年年末拿地，以造城者姿态入市的富康城目前放风价为7000元/㎡。

如果说以上楼盘不管是地段还是配套都比较热门，那么位于淮阴区西北板块的富康城，在配套地段资源上特别不占优势，这个放风价特别具有突破性。

不过放风价并不意味着是开盘价，纯新盘要上市，老盘要加推，先来个放风价，为的就是给购房者一个心理预期。

放风价的上涨只能说房企对于市场预判信心较大，最终结果如何，还得看政府、市场、购房者，三者缺一不可！

02

一二手房倒挂福利正消失 捡漏成为过去时

自2017年备案价政策出台后，淮安主城区内几乎都出现一二手房倒挂现象，其中最典型的当属钵池山板块及生态新城区域。

只不过，这种新房买到就是赚到的“倒挂”福利正逐渐消失！

以2019年下半年新入市项目为例，位于清浦老城区内的融创广场首批毛坯备案价为8990元/㎡，首批精装备案价为10790元/㎡。而目前与之一路之隔的金吉华冠苑二手房挂牌房价毛坯均价约为8900元/㎡，精装约为11000元/㎡，一二手房房价基本持平。

位于清浦新城板块内的淮府项目，首批毛坯备案价为8618元/㎡，精装高层备案价为9600元/㎡，毛坯多层洋房备案价11800元/㎡。与此同板块内，同样是头部房企之一的恒大名都二手房精装均价仅在8600元/㎡左右，毛坯更是普遍低于8000元/㎡。

位于城西板块内的淮海天宸项目，首批精装高层备案价12800元/㎡，毛坯多层洋房备案价12350元/㎡。目前与之一路之隔的巨一首府精装二手房均价在12000元/㎡左右，毛坯二手房均价10000元/㎡。

位于开发区城东板块的碧桂园高铁小镇，首期开盘毛坯备案均价为7556元/㎡，开盘均价在7200-7300元/㎡，而当时同区域在售项目洋房均价仅在6800元/㎡，二手房基本与之持平。

可以说，目前淮安倒挂最为显著的除了生态新城东片区，其余板块正逐渐缩小，捡漏正逐渐成为过去时。

03

高价地主攻楼市 “地王”集中入市

倒挂福利的消失，很大一部分原因是新盘地价的上涨。

而今年又是淮安“地王”入市年。

2017年年度地王——花漾城IHC

该地块在2017年7月28日成交，成交楼面价为5685元/㎡。经过长达两年的筹备期，项目在2019年10月28日，营销中心正式开放，预示着花漾城二期地块项目正式面市。

占据淮安老城核心商圈，清河小学及清中学区加持，项目40多㎡房源更是备受热捧。据悉，该项目小面积市场放风价达17000-18000元/㎡，大面积市场放风价在14000-15000元/㎡，预计今年下半年入市。

2018年年度地王——成贤府

在2018年6月淮安主城区土拍中，石榴集团双蛋黄一炮而响，让当日以5209元/㎡楼面价成交的真“地王”黯然失色，该地块便是成贤府项目。

与其同日拿地的石榴淮上院子项目拿地楼面价5016元/㎡，在售毛坯高层备案均价9580-9980元/㎡，由此来看拿地价更高的成贤府，房价恐怕也会在9500元/㎡以上。

目前该项目营销中心已经开放，预计上半年首开。

2019年年度地王——保利堂悦

2019年5月23日，在经历298 轮加价后，保利以重金摘得淮自然(新)挂2019第2号地块（生态新城沁春路222#地块），最终成交总价12.155亿元，成交楼面价约为5872元/㎡，再创单价地王新记录，包揽2019年土地成交总价、成交楼面地价双冠军。

1.5万元/㎡放风价早已响彻全市，项目目前正在接受意向登记，预计首开3栋高层及2栋洋房，推出房源量约146套左右，户型面积为140-180㎡，预计较快4月底首开。

地王入市，催涨房价，你说你不可以不买地王，但近一年土地成交价已不再是往昔！

毕竟新出让地块起拍价都能与曾经“地王”价“比肩”了。

此现象在去年下半年土拍中尤为明显。

11月27日，淮安市自然资源和规划局 决定以挂牌方式出让12(幅)地块的国有建设用地使用权。

位于延安路南侧、航运路东侧的淮国土(浦)挂2019第20号，该地块起拍楼面价2464元/㎡，比其“邻居”融创广场2524元/㎡的成交楼面价只低了60元/㎡。不过12月9日，自然资源和规划局公告该地块因故终止挂牌出让。

位于铁云路西侧、杜康桥路南侧的淮自然(安)挂2019第11号地块，与淮安区地王项目中南熙悦只隔了一个周恩来红军小学（北校区），位置非常优越。此地块起拍楼面价2620元/㎡，较“地王”中南熙悦2837元/㎡楼面价，仅低了217元/㎡；高于今年6月中南、水利联合摘得的淮自然(安)挂2019第2号地块58元/㎡。

最终，该地块经过70轮报价，被淮安市康达房地产开发有限公司以4.257亿元摘得，成交楼面价3489元/㎡。此价格也再度打破了淮安区的楼面单价“天花板”，成为淮安区“新地王”！

大学城板块，出让位于明远路北侧、合意路西侧淮自然(开)挂2019第14号地块，起拍楼面价2337元/㎡。虽低于2018年1月成交的“地王”富冠铂樾府楼面价4208元/㎡，但已高于同板块高端项目九龙源著2123元/㎡楼面价。

最终该地块经过34轮报价，被江苏水利房地产开发有限公司以总价4.86亿元竞得，成交楼面价2514元/㎡。

当面粉贵了，还能指望面包便宜吗？

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2019年淮安主城区重点土地成交情况一览

写在最后：

随着一二手房倒挂福利盘相继收官，淮安楼市房价不再倒挂的板块将越来越多。也许只有凭借着不可复制的资源配套优势，以及新房补给不足之下，一二手房倒挂将长期存在，譬如生态新城东片区。

在倒挂福利缩小，高价地项目成市场主流之下，对于真正有买房需求的购房者而言，能捡漏的也许就是每一个当下。

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